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 Registro
Publico de Administradores de Consorcios
Formas
de evitar incurrir en infracciones
Este
escrito está destinado a los Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal que ejercen su actividad en el ámbito de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires y tiene como objeto principal evitar especialmente que
incurran en las infracciones previstas por el artículo 10 de la Ley
Número 941 y, de esta manera, evitar ser sancionados conforme lo previsto
por el artículo 11 de la Ley Número 941.
Cabe
aclarar que la importancia de este trabajo radica en el texto del
artículo 12 del Decreto Número 706/03 que establece lo siguiente:
"La persona que tomare conocimiento de presunta infracción del
artículo 10 de la Ley Número 941 puede presentar la correspondiente
denuncia ante la autoridad de aplicación de conformidad con lo previsto
en la Ley Número 757 de Procedimiento Administrativo para la Defensa de
los Derechos del Consumidor y del Usuario. En ningún caso procederá la
instancia conciliatoria."
Asimismo,
debe tenerse en cuenta el texto del artículo 13 de la Ley Número 941 que
se refiere a la prescripción y en especial lo previsto en su última
parte. El texto de este artículo es el siguiente: "Las acciones y
sanciones emergentes de la presente Ley prescriben en el término de tres
(3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la
notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe
por la comisión de nuevas infracciones."
Se
detallan a continuación cada una de las infracciones previstas en los
seis incisos del artículo 10 de la Ley Número 941 y las recomendaciones
de acciones a seguir a los efectos de evitar incurrir en ellas.
Es
infracción a la Ley Número 941:
"Artículo
10, inciso a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios
de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la
presente Ley, salvo los comprendidos en el artículo 3."
Para
evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal deberán:
Cumplir
con la obligación de inscripción por la cual las personas físicas o
jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad
horizontal deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal.
Por
ello, para cumplir con esta obligación la Disposición 2081/03
estableció que el Registro Público de Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires funciona desde
el día 28 de julio de 2003 en Esmeralda 340, Ciudad de Buenos Aires, sede
de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del
Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Asimismo,
esta Disposición aprobó el siguiente cronograma a los fines de la
inscripción de los administradores de consorcios:
| 1) |
Del 11 de agosto
de 2003 hasta el 10 de septiembre de 2003 deberán inscribirse
aquellos administradores cuyo número de Clave Unica de
Identificación Tributaria (CUIT) termine en 0, 1 y 2. |
| 2) |
Del 11 de
septiembre de 2003 hasta el 10 de octubre de 2003 deberán
inscribirse aquellos administradores cuyo número de Clave Unica de
Identificación Tributaria (CUIT) termine en 3, 4 y 5. |
| 3) |
Del 11 de octubre
de 2003 hasta el 10 de noviembre de 2003 deberán inscribirse
aquellos administradores cuyo número de Clave Unica de
Identificación Tributaria (CUIT) termine en 6, 7, 8 y 9. |
Además,
por esta Disposición se aprobó el Formulario de Inscripción en el
Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal
para Personas Físicas y Jurídicas.
Caben recordar los siguientes puntos:
| 1) |
El artículo 2 del
Decreto Número 706/03 establece lo siguiente: "Se entiende que
hay administración onerosa cuando el desempeño de la
administración de un consorcio de Propiedad Horizontal es efectuado
a cambio de una contraprestación, sea ésta en dinero o en
especie." |
| 2) |
El artículo 3 de
la Ley Número 941 establece lo siguiente: "Inscripción
voluntaria: Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido,
para las personas físicas o jurídicas que administren consorcios
de propiedad horizontal que no estén incluidas en el supuesto del
artículo 2." |
| 3) |
El artículo 3,
primer párrafo, del Decreto Número 706/03 establece lo siguiente:
"La administración gratuita sólo podrá ser desempeñada por
los copropietarios que residan en el inmueble administrado o que
posean en el mismo la sede principal de sus negocios." |
| 4) |
El artículo 3,
segundo párrafo, del Decreto Número 706/03 establece lo siguiente:
"La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor
podrá inscribir de oficio en el Registro señalado a aquellos
administradores de consorcio que por su condición se encuentren
obligados a hacerlo." |
Es
infracción a la Ley Número 941:
"Artículo
10, inciso b) La contratación de provisión de bienes o servicios o la
realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos
previstos en el artículo 8."
Para evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal deberán:
Conforme
lo previsto por el artículo 8, primer párrafo, de la Ley Número 941,
contratar sólo la provisión de bienes, servicios o la realización de
obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos:
| 1) |
Título o
matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga. Deben
tenerse en cuenta los casos que se requieran estos títulos o
matrículas como, por ejemplo, gasistas, ingenieros que certifican
las calderas, etc. |
| 2) |
Seguros de riesgos
del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija
la legislación vigente. De esto se desprende que todos los
proveedores de los Consorcios deberán tener a sus empleados que
tengan relación con los Consorcios que visiten, atiendan, etc.
incluidos en su nómina salarial y tenerlos incluidos en el
certificado de cobertura de la Aseguradora de Riesgos del Trabajo. |
Asimismo,
y conforme lo previsto por el artículo 8, segundo párrafo, de la Ley
Número 941, los Administradores deben exigir original de los comprobantes
correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos.
Ahora
bien, debe tenerse en cuenta una realidad en la Administración de
Consorcios de Propiedad Horizontal que se refiere a las contrataciones
decididas por la Asamblea de Copropietarios y/o los Consejos de
Administración en contravención con lo previsto por el artículo 8 de la
Ley Número 941. En estos casos es el Administrador quien incurre en una
infracción y, por ello, puede ser sancionado. Se desconoce qué actitud
tomará la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor en
estos casos aún cuando el Administrador pueda demostrar por acta de
Asamblea u otro medio que no fue por su responsabilidad o negligencia la
contratación en contravención con las normas legales vigentes.
Es infracción a la Ley Número 941:
"Artículo
10, inciso c) El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo
4."
Para evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal deberán:
El
artículo 4 de la Ley Número 941 establece los requisitos para la
inscripción. Para poder inscribirse en el Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, los Administradores
deben presentar la siguiente documentación en la sede de la Dirección
General de Defensa y Protección al Consumidor, sita en Esmeralda 340,
Ciudad de Buenos Aires, de lunes a viernes, en el horario de 9:00 a 15:00
horas.
| 1) |
Formulario de
inscripción debidamente completado. |
| 2) |
Nombre y apellido
o razón social. Suponemos que deberá acreditarse por medio del
documento nacional de identidad. Para el caso de personas
jurídicas, adicionalmente, copia del contrato social,
modificaciones y última designación de autoridades, con sus
debidas inscripciones. |
| 3) |
Número de Clave
Unica de Identificación Tributaria (CUIT) para lo cual se exige la
presentación del original y fotocopia de la constancia de
inscripción ante la Administración Federal de Ingresos Públicos. |
| 4) |
Certificado
expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística
Criminal que se expide en la calle Tucumán 1353, Planta Baja, de la
Ciudad de Buenos Aires, en el horario de 7:30 a 19:00 horas. En el
caso de las personas jurídicas, este certificado debe ser
presentado por todos aquellos que ejerzan la representación y
administración de las mismas, de acuerdo con sus estatutos
sociales. |
| 5) |
Informe expedido
por el Registro de Juicios Universales a fin de acreditar la
inexistencia de los impedimentos previstos en el artículo 5 de la
Ley Número 941. Este informe se solicita en el Palacio de
Tribunales, Talcahuano 550, Subsuelo, Ciudad de Buenos Aires. |
| 6) |
En el caso de la
existencia de concurso preventivo, deberá acreditarse mediante
certificación del juzgado interviniente que no está inhabilitado
para ejercer el comercio. |
| 7) |
Acreditación del
pago de un arancel equivalente al Derecho de Timbre establecido en
la Ley Tarifaria. Para el año 2003, el valor del timbrado es de
pesos diez ($10.-) y su pago puede hacerse en Carlos Pellegrini 211,
primer piso, Caja Número 5, Ciudad de Buenos Aires, de lunes a
viernes de 9:30 a 14:00 horas. El gasto de esta erogación no podrá
trasladarse a las expensas. |
Cabe
agregar que el artículo 4 del Decreto Número 796/03 establece que
"Además de los requisitos exigidos por el artículo 4 de la Ley
Número 941 los administradores podrán informar, a fin de incorporar en
el mismo, si han realizado cursos de capacitación y título o matrícula
profesional si los tuviere."
Es
infracción a la Ley Número 941:
"Artículo
10, inciso d) El incumplimiento de la obligación impuesta por el
artículo 9, cuando tales incumplimientos obedecieran a razones
atribuibles al administrador."
Para
evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal deberán:
Cumplir
con la obligación de presentar un informe anual con carácter de
declaración jurada conteniendo todos los datos previstos en el o los
formularios que prevea la Dirección General de Defensa y Protección al
Consumidor en cumplimiento del artículo 9 de la Ley Número 941 y del
artículo 9 del Decreto Número 706/03.
Cabe
aclarar que a la fecha no se han dictado normas reglamentarias ni
aclaratorias sobre estas declaraciones juradas, conociéndose sólo los
datos que deberían ser informados.
Es infracción a la Ley Número 941:
"Artículo
10, inciso e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el
artículo 6 in fine."
Para evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal deberán:
Salvo
que se trate de una administración no onerosa, los Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal deben presentar ante el consorcio el
certificado de acreditación en la asamblea ordinaria o extraordinaria que
se realice a fin de considerar su designación.
Caben recordar las siguientes normas legales:
| 1) |
El artículo 6,
primer párrafo, de la Ley Número 941, establece lo siguiente:
"El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su
condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado
emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días." |
| 2) |
El artículo 6,
primer párrafo, del Decreto Número 706/03, establece que los
Administradores deberán acreditar, por la emisión de cada
certificado de acreditación, el pago de un arancel equivalente al
Derecho de Timbre establecido en la Ley Tarifaria. Para el año
2003, el valor del timbrado es de pesos diez ($10.-) y su pago puede
hacerse en Carlos Pellegrini 211, primer piso, Caja Número 5,
Ciudad de Buenos Aires, de lunes a viernes de 9:30 a 14:00 horas. El
gasto de esta erogación no podrá trasladarse a las expensas. |
| 3) |
El artículo 6,
segundo párrafo, del Decreto Número 706/03, establece lo
siguiente: "El certificado de acreditación será emitido por
la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor." |
Ahora
bien, en función de la obligación prevista en el primer párrafo de esta
parte y las normas legales arriba indicadas, caben indicar las siguientes
cuestiones a fin de ser tenidas en cuenta por los Administradores:
| 1) |
Cada vez que se
presenten carpetas o propuestas para administrar nuevos consorcios,
debe acompañarse el certificado de acreditación. |
| 2) |
Debe hacerse el
seguimiento para evitar que en la fecha que se celebre la asamblea
ordinaria o extraordinaria que se realice para considerar su
designación, el certificado que hubiera entregado se encuentre
vencido. |
| 3) |
Salvo que alguna
norma legal modifique la situación planteada, existen los
siguientes problemas adicionales en la práctica: |
| 4) |
Cada vez que un
Administrador hace una propuesta de servicios, debe presentar un
certificado de acreditación de inscripción en el Registro de
Administradores de Consorcios y, por ello, pagar el Derecho de
Timbre. |
| 5) |
Se desconoce qué
ocurrirá cuando un Administrador presente una propuesta de
servicios a un Consorcio de Propietarios y no sabe cuándo se
celebrará la Asamblea para considerar su designación o bien la
consideran pasado mucho tiempo. También se desconoce que ocurrirá
si se considera la designación de un Administrador sin su
conocimiento o su consentimiento. En todos estos casos, se
incurriría en una infracción. |
Es
infracción a la Ley Número 941:
"Artículo
10, inciso f) El incumplimiento de la obligación impuesta por la
cláusula transitoria segunda."
Para
evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal deberán:
| 1) |
Conforme
lo previsto en el primer párrafo de la Cláusula Transitoria
Segunda, deben acreditar su calidad de inscriptos en el Registro
Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en
la totalidad de los Consorcios que administren, al comienzo de la
primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada
uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del Registro
que recordamos fue el pasado día 28 de julio de 2003.
|
Para
ello, deben tenerse en cuenta los siguientes comentarios:
| 1) |
La acreditación
de la calidad de inscripto en el Registro podría hacerse por medio
de una fotocopia simple del certificado de acreditación que se
otorga al momento de la inscripción o bien de una fotocopia del
certificado de acreditación solicitado posteriormente por el
Administrador teniendo en cuenta que estos certificados de
acreditación tienen una validez de treinta (30) días. |
| 2) |
Convendría
incluir el tratamiento de un punto en el orden del día de la primer
asamblea ordinaria o extraordinaria que se celebre a partir del
pasado 28 de julio de 2003, cuyo texto podría ser
"Acreditación de la calidad de inscripto en el Registro
Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de
........................, en cumplimiento de lo previsto por la
Cláusula Transitoria Segunda de la Ley Número 941, primer
párrafo." |
| 3) |
Convendría que en
la redacción del acta de la Asamblea quede bien aclarado que se ha
dado cumplimiento de esta obligación. |
| 4) |
Conforme lo
previsto en el segundo párrafo de la Cláusula Transitoria Segunda,
deben entregar a los consorcistas una copia de la Ley Número 941 en
la totalidad de los Consorcios que administren, al comienzo de la
primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada
uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del Registro
que recordamos fue el pasado día 28 de julio de 2003. |
Para
ello, deben tenerse en cuenta los siguientes comentarios:
| 1) |
Convendría
incluir el tratamiento de un punto en el orden del día de la primer
asamblea ordinaria o extraordinaria que se celebre a partir del
pasado 28 de julio de 2003, cuyo texto podría ser "Entrega de
copia de la Ley Número 941 a los consorcistas en cumplimiento de lo
previsto por la Cláusula Transitoria Segunda de la Ley Número 941,
segundo párrafo." |
| 2) |
Convendría que en
la redacción del acta de la Asamblea quede bien aclarado que se ha
dado cumplimiento de esta obligación. |
| 3) |
Convendría, para
evitar controversias por interpretaciones erróneas del texto de
esta obligación que podrían derivar en infracciones y, por ello,
en la aplicación de sanciones, entregar copia de la ley a los
propietarios ausentes en la Asamblea referida en el punto 1). Para
ello, se recomienda hacer la entrega de copia del texto de la Ley
contra la firma de los propietarios por el acuse de recibo para
evitar que uno o más propietarios puedan plantear que no se les ha
entregado su copia. Adicionalmente, podría hacerse una nota en la
primer expensa posterior a dicha Asamblea indicando que se encuentra
a disposición copia de la Ley para los propietarios que no la hayan
recibido a esa fecha por parte de la Administración. |
Es
infracción al Decreto Número 706/03:
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El Dr.
Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en
Administración. Está especializado en Propiedad Horizontal y brinda
asesoramiento y servicios a administradores, consorcios
auto-administrados, consorcistas, etc. Es también director de
Ediciones PropHor y autor de publicaciones relacionadas con
la Propiedad Horizontal. |
"Artículo
6, tercer y cuarto párrafos: En los casos de administración onerosa y en
relación a la renuncia, sustitución, o fallecimiento del administrador,
el nuevo administrador deberá informar dicho acontecimiento, con
carácter de declaración jurada dentro de los treinta (30) días. El
incumplimiento del presente deber, dará lugar a la exclusión del
Registro.
Esta
obligación también recaerá en cabeza de los administradores a título
gratuito, cuando hubieran optado por inscribirse en el Registro creado por
la Ley Nº 94 inciso f) El incumplimiento de la obligación impuesta por la
cláusula transitoria segunda."
Para
evitar incurrir en esta infracción los Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal deberán:
Cumplir
con la obligación de informar por parte del nuevo Administrador del
Consorcio, con carácter de declaración jurada dentro de los treinta (30)
días, "dicho acontecimiento", o sea, la renuncia, sustitución
o fallecimiento del Administrador.
Al
respecto caben los siguientes comentarios:
| 1) |
Respecto a este
plazo no se aclara desde cuándo comienza a contarse, o sea, desde
que se produce la renuncia, sustitución o fallecimiento del
Administrador anterior o desde que asume el mandato el nuevo
Administrador. |
| 2) |
Tampoco se aclara
si los treinta días son hábiles o corridos. |
Además,
a la fecha la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor no
ha puesto en vigencia el formulario de declaración jurada referido. Una
vez definido el contenido de este formulario de declaración jurada se
aclararán las cuestiones planteadas. 
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