Análisis del Artículo 11º de la Ley 13.512

[BPN-19/11/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 11 de la Ley 13.512.

El artículo 11º de esta ley establece que: "El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio."

Se sabe que es obligación de los consorcistas pagar las expensas comunes que liquide el administrador. Ahora bien, para su correcta cobranza se puede recurrir a uno de los siguientes sistemas:

1) Por presupuesto anual y prorrateo mensual. Se requiere gran estabilidad económica. Se usa en países europeos.

2) A mes vencido y por prorrateo de lo efectivamente gastado en el mes anterior. Requiere un fondo inicial.

3) Por estimación de lo que se va a gastar en el mes siguiente. Este sistema es inverso al inmediatamente anterior, se va corrigiendo permanentemente porque no siempre el cálculo será exacto.

En todos los casos, se le puede adicionar una suma fija o un porcentaje para formar el fondo de reserva.

Es una de las pocas obligaciones que la ley repite en tres oportunidades.

Antes se estimaba que se podría dispensar la responsabilidad del administrador a quien la asamblea le negaba los fondos para pagar el seguro, pero ahora la doctrina estima que es una obligación insoslayable, cuya omisión trae aparejada la responsabilidad personal del administrador.

Lo que se debe asegurar son los espacios comunes pues los privativos incumben a la voluntad de los propietarios. Lo único ineludible es el siniestro provocado por incendios, mientras que los demás (reclamos laborales, responsabilidad civil, etc.) son optativos.

Aunque el artículo sólo menciona las gestiones administrativas, debe entenderse que están comprendidas las facultades judiciales o ante particulares. Pero dichas gestiones deben entenderse como las comprendidas dentro de la actividad normal de administración.

Esta actividad se resume en la de asegurar a los propietarios el uso y goce de los servicios comunes; lo que exceda de ello o requiera poderes especiales debe ser resuelto previamente por la asamblea, para que el administrador no incurra en responsabilidad personal y directa. No obstante, en caso de extrema necesidad o urgencia, el administrador podrá actuar en forma directa si justifica que actuó para restituir las cosas al estado original o para evitar perjuicios a los vecinos.

En sede judicial se estima que el administrador está legitimado para el cobro de expensas o evitar alteraciones en los bienes comunes; para lo demás debe requerir autorización a la asamblea. En caso de que el derecho vaya a prescribir, iniciará el juicio ad referéndum de lo que resuelva la asamblea.

Como demandado, debe acudir siempre que el consorcio sea citado, dando cuenta en la primera oportunidad a la asamblea. No debe hacerlo espontáneamente si el demandante dirige la acción contra los consorcistas individualmente, salvo que alguno de éstos lo cite como tercero interesado.

La ley ha querido resaltar que el administrador tiene esas facultades y no necesita de la asamblea, quizás pensando que es muy difícil lograr acuerdo previo sobre un personal para designarlo y que es fuente de conflictos la discusión pública sobre conveniencia o necesidad de despedirlo. Pero nada obsta que el administrador, para descargar su responsabilidad, derive la cuestión a la decisión asamblearia.

La ley de fondo establece que los libros de actas y de administración son obligatorios. Incluso algunos reglamentos obligan a llevar libros auxiliares, como el de Propietarios para que cada uno asiente el lugar donde desea ser citado, o el de Resoluciones del Consejo de Administración, los que en tal caso adquieren el carácter de públicos, pudiendo ser consultados o recibir copias a su costa por parte de los propietarios.

Otras leyes u ordenanzas crean otros obligatorios, como por ejemplo el libro de Órdenes (ley de contrato de trabajo) o de inspección de ascensores (ordenanza municipal).

La certificación de la deuda por expensas comunes es un título ejecutivo creado con la sola firma del administrador. Su contenido no puede ser cuestionado en la acción cambiaria, aunque su importe puede ser repetido en la acción ordinaria. La ley le otorga al administrador una facultad similar a la que el Código de Comercio le dispensa al gerente del banco que certifica, sin posibilidad de cuestionamiento en el trámite de cobro de saldos de cuentas corrientes.

Las funciones que la ley y el decreto reglamentario otorgan al administrador no impiden que sean ampliadas en el reglamento. Además, al disponerse la naturaleza de la función del administrador en la última parte del artículo 11 (reglas del mandato), debe entenderse que le son aplicables a este profesional las normas que el Código Civil establece para este contrato.

De allí, emergen las particularidades de la naturaleza de este funcionario: la revocabilidad de su gestión -aunque tenga plazo mayor-, la continuidad en el cargo al vencimiento de su término, la imposibilidad de indemnización por remoción sin causa y la inaplicabilidad de beneficios de leyes sociales, etc.

Algunos autores distinguen entre remoción con causa y remoción sin causa. No hay diferencias entre las figuras, aunque se trate de situaciones distintas. La figura tiene validez en el fuero laboral con directa vinculación de la indemnización en el despido; pero siendo otra realidad en este campo civilista, la diferencia es inocua.

La asamblea podrá remover al administrador sin causa y, al examinar las cuentas, demandarlo posteriormente por administración fraudulenta, sin que obste haberlo removido sin causa por haberse tenido la certeza del faltante en el momento de la votación. Sin embargo, si se lo remueve con causa y después se demuestra la inexistencia de la misma, podrá generar alguna acción de injurias por parte del removido si se dieron las circunstancias de tipicidad, aunque no por eso será forzoso reponerlo.

Cuando un administrador es removido, no cesa en su cargo ni se libera de responsabilidades frente al consorcio hasta que sea efectivamente reemplazado. Esto es así simplemente por la naturaleza necesaria de su función, aunque justo es decir que un administrador puede faltar en los pequeños o grandes consorcios donde no hay gastos comunes por la tipología de las viviendas. Esos casos debieran ser contemplados en futuras legislaciones, pero actualmente son la excepción del sistema.

Aún así, el ensamble jurídico está latente hasta que por algún imprevisto en el funcionamiento del edificio o alguna cuestión puntual de convivencia, haga necesario regularizar su mecanismo para reponer la figura en desuso del administrador.

Por otra parte, cuando un administrador desea renunciar debe recurrir al máximo órgano consorcial porque es el único que puede nombrar su sucesor, y mientras a éste no se lo designe, continúa la responsabilidad del cargo en la figura del renunciante.