Análisis del Artículo 10º de la Ley 13.512

[BPN-05/11/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 10de la Ley 13.512.

El artículo 10º de esta ley establece que: "Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos serán resueltos previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación (…)".

Al mismo tiempo, fija que "cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios se solicitará al Juez que convoque a la reunión que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El Juez deberá resolver en forma sumarísima sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos."

La ley no emplea el término "asamblea" sino el de reunión de propietarios. Tampoco legisla sobre las clases ni la naturaleza de esas reuniones. Han sido los reglamentos de copropiedad los que modelaron -junto con la doctrina y la jurisprudencia- la realidad actual que presenta este verdadero órgano de gobierno superior con el que están dotados los consorcios.

Las ordinarias se caracterizan por ser de celebración periódica (anual, semestral) y considerarse en ellas la gestión y las cuentas de la administración. También, de ordinario, se presupuestan los gastos del próximo ejercicio. Mientras que las extraordinarias se convocan para considerar algunos temas puntuales que se presenten durante el ejercicio en curso.

En lo referente a las ordinarias, normalmente tienen un mayor lapso de antelación en la convocatoria. Esto es así por dos razones; en primer lugar, se debe facilitar la concurrencia de los consorcistas, quienes deben tomar las previsiones del caso para asistir y porque al tratarse de cuentas, éstas se deben anticipar para poder considerarlas en la sesión. Por otra parte, las extraordinarias suelen ser motivo de urgencia y es menester abreviar los plazos.

Puede existir excepcionalmente un punto informativo pero no es de la naturaleza de este evento ya que la ley privilegia la deliberación como parte de su funcionamiento.

La convocatoria corresponde de ordinario al administrador, aunque algunos reglamentos establecen que esa función también compete a un número determinado de propietarios (llamada también autoconvocatoria) o al Consejo de Administración. Es más propia del primero que dispone de las listas y domicilios de los propietarios pero no se consideran ilegales estas variantes.

En caso de las extraordinarias, se celebra por disposición del administrador o por pedido de los propietarios. Si el administrador se niega a convocar un pedido formalmente hecho por los consorcistas, éstos podrán solicitarlo a la autoridad judicial.

Sistema de mayorías:

a) Unanimidad de copropietarios.

1- Determinación de partes comunes, privativas y comunes de uso exclusivo.

2- Modificación del porcentual dominial.

3- Cambio de destino de las unidades.

4- Hipoteca sobre el inmueble común.

5- Obras nuevas sobre espacios comunes.

6- Innovaciones sobre partes comunes que vayan más allá de obtener un simple mejoramiento, un uso o goce más cómodo, mejor renta o conservar la seguridad del edificio.

7- Toda modificación o decisión que afecte el derecho de propiedad de cualquier copropietario en medida sensible.

b)) Dos tercios de copropietarios.

1- Reforma del Reglamento de Copropiedad y Administración

2- Revocatoria de mandato o remoción del administrador designado en el reglamento.

3- Excepción de contribuir respecto de algunos gastos especiales a determinado propietario.

Además, deben contar con el consentimiento de los perjudicados por la reforma.

c) Mayoría de más de la mitad de porcentuales.

- Venta de terreno y materiales: demolición. (artículo 12: destrucción total o parcial - artículo 16: Vetustez del edificio)

d) Mitad más uno o mayoría absoluta de copropietarios.

1- Remoción o revocatoria de mandato al administrador.

2- Innovaciones (no cambio de destino) sobre partes comunes tendientes a obtener su mejoramiento, un uso o goce más cómodo o mayor renta.

3- Supresión o suspensión de servicios centrales en caso de fuerza mayor y aún en otros supuestos graves.

4- Instalación de portero eléctrico.

5- Sanción o reforma del reglamento interno.

1- Las cuestiones de interés común, de simple administración, que no requieran otras mayorías especiales por ley o reglamento.

2- Los restantes asuntos que no afecten derechos esenciales de los copropietarios y que el reglamento permita resolverlos así.

f) Simple mayoría de presentes.