Análisis del Artículo 9º de la Ley 13.512

[BPN-22/10/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 9 de la Ley 13.512.

El artículo 9º de esta ley establece que: "Al constituirse, el consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el registro de la Propiedad. Dicho reglamento, sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad."

El consorcio es una persona ideal que toma decisiones y tiene intereses frecuentemente distintos a las personas físicas que lo conforman y que son los co-propietarios. Expresa su voluntad a través del órgano ejecutivo que es el administrador y para las cuestiones que exceden a sus atribuciones mediante la voluntad colectiva expresada en la asamblea.

Es un ente nacido de la ley de propiedad horizontal y como tal, obligatoriamente todo edificio o conjunto edilicio sometido a este régimen supone la existencia de uno. Se rigen por los términos de la ley y en nuestro sistema legislativo por las normas del Reglamento de Copropiedad y Administración.

El consorcio es diferente a otras entidades que tienen el contralor de una autoridad administrativa, como es la Dirección de Inspección de Personas Jurídicas que vigila el funcionamiento de entidades civiles, como clubes y fundaciones. Solamente lo controla la autoridad judicial.

La personalidad del consorcio, como ente diferente de los consorcistas, alguna vez fue cuestionada pero actualmente esa posición jurídica no tiene vigencia.

Cuando se demanda al consorcio, por ejemplo cuando un edificio vecino pretende el pago de una medianería, no es válido que alguno o todos los consorcistas atiendan el juicio. Solamente es válida la concurrencia del administrador, como representante legal del consorcio.

Si todos y cada uno de los consorcistas comparecieran al juicio, la ley considera que pese a esa concurrencia masiva, el acto jurídico no es válido porque quien debe concurrir es el ente ideal consorcio, únicamente a través de su representante legal que, como queda dicho, es el administrador.

Los espacios comunes son necesariamente comunes u ocasionalmente comunes. Se dice que esencialmente el terreno es un espacio común pero como vimos al comentar el artículo 2º el concepto tiene su relatividad. El espacio privativo es el ámbito propio del consorcista.

En esta disciplina es factible combinar estos factores. Así tenemos espacios comunes de uso común y espacios comunes de uso exclusivo de determinada unidad. Esta categoría importa un privilegio para la unidad que tiene el disfrute de la cosa y no la carga de mantenimiento que incumbe al consorcio en cuanto es dueño de la cosa. La falta de conciencia de propiedad horizontal de la población hace que generalmente no se comprenda este privilegio y se quiera reaccionar modificándolo.

Sin embargo, debió ser advertido al momento de comprar la unidad y no después. En tal caso, el privilegio de la unidad implica el disvalor de las otras, por lo que se puede cuestionar el precio al momento de comprar pero no pretender modificar el estado de cosas por vía judicial.

Es el caso de una pared existente, propiedad de un consorcio en la que apoya otro edificio. Existen dos posiciones antagónicas respecto a la distribución de los fondos que ingresan por tal concepto. No creemos acertado distribuir las sumas que resulten entre los consorcistas, como hacen algunos administradores. En última instancia, aceptamos que el destino de los fondos captados sea resuelto por la asamblea.

El reglamento es el estatuto regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad en un consorcio determinado. Contempla las estructuras básicas del funcionamiento del consorcio y sus dos órganos propios: el administrador y la asamblea general. Debería significar la adaptación al edificio de las normas básicas de la ley.

La ley de propiedad horizontal sólo contempla lineamientos básicos que debieran ser desarrollados por los reglamentos.

La tendencia actual en los ordenamientos jurídicos de los distintos países desarrollados es una legislación cerrada, es decir, que contemple con detalles el funcionamiento del edificio, dejando para los reglamentos sólo algunas especificaciones muy propias de algún edificio que salga de lo común junto con la parte estatutaria.

El reglamento debe constar en escritura pública porque es la que da nacimiento al sistema, así como también sus reformas porque no serían oponibles a terceros. Pero la reforma es aplicable desde el momento que lo resuelve la asamblea, aunque la resolución se limite a regir entre los consorcistas que integran el consorcio, hayan asistido o no a la asamblea.

La inscripción registral es condición para la vigencia frente a terceros, pero mientras no caduque el contenido de la resolución puede elevarse a instrumento público. La caducidad se produce como los derechos personales a los diez años de la celebración de la asamblea que tal cosa resolvió.

La reforma judicial del estatuto permite que por vía de la homologación judicial y de la facultad que le confiere al juez el artículo 10 de la Ley se consagre una reforma aunque no haya alcanzando la mayoría legal.

Son los dos sectores en que se divide el reglamento. La primera consiste en la descripción escrita del edificio y constituye la versión escrita de la documentación gráfica pertinente: el plano de mensura y subdivisión para el sometimiento de la edificación al régimen que nos ocupa.

La parte reglamentaria es la que abarca el resto del articulado. Allí, se norman los cambios de destino, la forma y modo de contribución para el funcionamiento del consorcio; el órgano de la administración y el de la asamblea y cuestiones conexas.

Lamentablemente, los reglamentos no son revisados por ninguna repartición u oficina de la administración pública. El Registro de la Propiedad Inmueble que los reúne, se limita a un examen extrínseco para constatar la reunión de los elementos administrativos que posibiliten su inscripción. Sin embargo, no se examina el texto de sus normas, que es responsabilidad del escribano que lo redacta. En la práctica, tampoco el consorcista tiene posibilidad de cuestionar sus normas limitándose a adherir al contrato, como se hace con un billete de pasaje con normas preimpresas.

Una excepción a lo anterior lo constituyen los consorcios o fideicomisos que presentan reglamentos provisorios mientras se construye el edificio teniendo la posibilidad de revisarlos los consortes.