Análisis del Artículo 7º de la Ley 13.512

[BPN-10/09/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 7º.

El artículo 7º de esta ley establece que: "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

A continuación, se detallan algunos pormenores legales –expuestos en formato de notas- acerca de las distintas circunstancias generadas por diversos tipos de construcción, según sean éstos por sobreelevación y/o subedificación, y cuyas posibles consecuencias están debidamente contempladas en los artículos 7 y 8 de la Ley 13.512:

1- El principio general contenido en el precepto del artículo 7 se nuclea en el segundo párrafo. Ese párrafo debió ser el total del contenido de la norma ya que el primero es deficientemente ejemplificativo.

2- Toda obra nueva que interese bienes o partes comunes del edificio -efectuadas en beneficio individual- precisa de forma ineludible del consentimiento de los demás.

3- Distinta es la previsión del Art. 8 que dispone -cuando la obra sobre los espacios comunes interesa a la comunidad y ha sido resuelto por la mayoría- que cualquier consorcista pueda llevar a la Justicia esa decisión, siempre que la obra se dé con costos excesivos, acción contraria al reglamento o a la ley, perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto del edificio.

4- La acción de obra nueva debe ser ejercida en tiempo breve para lograr la demolición. Dejar que el infractor construya puede ser interpretado como un acto perjudicial para éste para obligarlo a demoler. La particularidad de la acción de obra nueva es que el juez de inmediato ordena la paralización de la obra mientras se sustancia el juicio.

5- En caso de terminación de la obra, se abren las condenas alternativas. Si la obra llega a terminarse ya no se puede accionar por obra nueva, con la consiguiente paralización de la misma. Hay que demandar por daños y perjuicios y pedir la demolición, que se otorgará -o no- al momento de fallarse la causa. Es decir, que el consorcio debe convivir con la obra mientras acontece el litigio, que no siempre termina con la demolición, por cuanto frecuentemente los tribunales fallan conservando la innovación al considerarla un valor agregado que conviene mantener sin perjuicio de condenas accesorias.

6- Si el recurrente acredita daños, la demolición es viable aún en estado avanzado o de terminación.

7- Por norma, la acción de demolición corresponde al consorcio y deberá ejercerla el administrador, salvo que se acrediten daños ciertos y personales, en cuyo caso quedará habilitado para ello el consorcista.

8- Cuestión jurídica: La justificación de la personería del consorcista no afectado en forma directa sino por la apropiación de espacios comunes finca en la expresión del Art. 8 "en ausencia del administrador". Es decir, que puede ser que la innovación del que se apropia de un espacio común no produzca un daño directo a un copropietario determinado, sino que el perjuicio finca en la pérdida a prorrata de los espacios comunes.

En estos casos, también el consorcista está legitimado para accionar contra el infractor siempre que haya conminado a hacerlo al administrador y éste no haya accionado. En tal caso, la habilitación judicial acontece por dos razones: por el interés indirecto del consorcista que pierde –como los demás- una porción de espacio y, además, por la ausencia –entendida como término técnico- del administrador.

9- Sobreelevación: Unanimidad.

El "espacio aéreo" como cosa real es propiedad del consorcio, de modo que será el único que podrá disponer la sobreelevación. Como la obra va a transformar los porcentuales dominiales, debe ser resuelta unánimemente.

El "derecho a construir sobre el espacio aéreo" es un derecho personal que puede reservarse por parte de quien somete el edificio al sistema de propiedad horizontal, siempre que lo estipule en el reglamento de copropiedad y administración. En tal caso, por su naturaleza jurídica, no puede exceder esta facultad al término de diez años desde que el reglamento se celebró.

Para conservar ese derecho de construir en forma perpetua se debe practicar una reserva en el reglamento, lo que exige precisión de lo que se desea reservar. Es decir, que habrá que confeccionar un plano y un reglamento a futuro, cumpliendo con las normas de prehorizontalidad para que todo adquirente incorporado o a incorporarse al consorcio quede informado registralmente de la composición futura del edificio.

10- Subedificación. Sótanos y excavaciones: El suelo es un elemento común perteneciente al dominio común -como vimos al estudiar el artículo 2º de la ley-, de modo que es indudable que se requiera unanimidad para efectuar innovaciones en el subsuelo.

En caso de que el consorcista sea propietario de una unidad en el subsuelo (cochera, zona de faldeos o unidades subterráneas) podrá realizar trabajos en ella, pero con los siguientes límites:

a) Que no acceda a mayor volumen en su unidad funcional, es decir que no incremente su espacio propio.

b) Que sus trabajos no afecten la seguridad o solidez del edificio.

11- Prescripción para el ejercicio de la acción de obra nueva. Tratándose de una cuestión que se da contra alguna cosa común, rige la anual dentro de las limitaciones si viola -o no- cuestiones reglamentarias.

Cuando la infracción consista en el indebido uso de la cosa común sin intención de poseerla (por ejemplo, colocando carteles de publicidad en espacios comunes), es de aplicación la común responsabilidad contractual que tiene un plazo decenal de prescripción.

12- El valor de la aprobación municipal de la obra nueva, es que el intendente debe respetarla aunque fuera errónea y, por otra parte, es inoponible en sede judicial.

Si una obra -sea donde y como sea- tiene la aprobación de la autoridad edilicia, la firma del inspector de la obra autorizada para aprobar planos obliga al intendente a ser quien la debe mantener, sin perjuicio de las actuaciones internas que practique.