Análisis del Artículo 6º de la Ley 13.512

[BPN-27/08/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 5º.

El artículo 6º de esta ley establece que:

"Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración.

b) Perturbar con ruidos o de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

El destino originario de las unidades (vivienda, eventualmente comercio) pudo haber sido el motivo determinante de elección del consorcista para vivir en el edificio. De allí que para variarlo se debe contar con la unanimidad de las voluntades. Un frecuente error en los reglamentos consiste en agregar al destino de vivienda, algunos aditamentos como: "En consecuencia no se admitirán consultorios con enfermedades infecciosas", entre otras estipulaciones que permiten interpretar –erróneamente- que quien no instala un consultorio infeccioso -aunque no sea vivienda familiar- cumple con el precepto reglamentario. En consecuencia, cuando sólo quiere admitirse el destino de vivienda, esto debe reglamentarse sin otro agregado.

A veces se utiliza como defensa para el destino comercial el hecho de contar con la aprobación de los organismos municipales (Obras Privadas, Bromatología, etc.) lo que es tan irrelevante como la aprobación edilicia del plano de obra frente a la prohibición del artículo 7 de la Ley, por el solo hecho de cumplir con la reforma según lo estipulado en el Código de Edificación. Es decir, la aprobación municipal no influye en la veda sustancial que establece la ley por motivos de fondo.

En caso de que el reglamento no mencione nada sobre el destino de las unidades (contrariando lo mandado por los decretos reglamentarios provinciales de la ley de fondo), deberá entenderse que están admitidos todos los destinos, sin más limitaciones que las establecidas en el Art. 6º de la Ley analizada.

A lo largo del tiempo, el concepto de moral y buenas costumbres ha sufrido distintas variaciones. En el interregno de los gobiernos militares existía una intolerancia respecto a la conducta sexual de las personas, que no es la que se advierte en estos tiempos. La prostitución o realización de prácticas sexuales aberrantes, sólo interesan a los jueces cuando se practican o se llega a ellas por medio de delitos comunes (corrupción de menores, maltrato a personas, lesiones, etc.). Pues bien, situaciones similares se presentan en los edificios.

Por tal motivo, se ha logrado el desalojo de ocupantes no propietarios porque al realizar esa actividad se violaba el destino de vivienda de un edificio determinado.

Es más, también se han efectuado pagos en concepto de daños al consorcio por parte del propietario de la unidad infractora, además de los costos extra que debieron asumirse, tales como refuerzo de guardias, modificación del portero eléctrico y nuevas medidas de seguridad, como así también de indemnizaciones por daño moral a los vecinos colindantes con el departamento en infracción, fundamentalmente por el temor que implica el merodeo de los clientes en el palier del piso y por las actitudes escandalosas de las prostitutas. Es decir que se trata de daños directos –o perjuicios concretos- y no lesiones a concepciones subjetivas.

Este supuesto constituye una norma residual o un comodín para encuadrar cualquier conducta que conlleve perjuicio a la convivencia y que no esté contemplada específicamente en este artículo. Cuando la norma dice "perturbar con ruidos o de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos", está ampliando el cartabón de obligaciones de vecindad, aplicando un concepto característico de la propiedad horizontal.

En el derecho común, los límites del derecho de propiedad no se valoran con el rigor que sí lo hace nuestro derecho, ya que las relaciones entre vecinos se establecen no sólo por los costados sino también por los pisos o techos.

Quedan explícitamente contempladas aquellas actividades susceptibles de generar inseguridad, tales como la fabricación de pirotecnia, el establecimiento de un laboratorio químico que mezcla drogas o sustancias que pueden explotar o producir emanaciones tóxicas a las personas. Las materias pueden no ser peligrosas en sí mismas pero su mezcla o proceso de elaboración puede generar riesgo.

Es la otra cara de la misma moneda del supuesto anterior. Aquí lo que se contempla es el depósito de cosa peligrosa, cuya presencia estática puede generar peligro o causar perjuicio. Sabido es que existen líquidos que, dado un cambio de temperatura ambiente por variaciones climáticas, puede provocar explosiones, o que al entrar en contacto con humedades puede liberar energías nocivas.

Lo curioso es que -de manera incorrecta- muchos reglamentos repiten textualmente estas disposiciones cuando ya están contempladas en el máximo nivel posible, o sea en la ley de fondo.

Ha variado en los últimos tiempos el criterio de tratamiento de este tema que es muy importante para la convivencia entre los vecinos. Antes se consideraba que la existencia o no de una previsión en el reglamento de copropiedad y administración determinaba la posibilidad de tener animales domésticos.

Sin embargo, la consideración de la posibilidad de la introducción de pequeños animales domésticos como una pequeña tortuga o un canario, por una parte, y el reconocimiento del derecho de las personas -especialmente niños y ancianos- con alguna discapacidad (autismo, ceguera), algo que figura incluso en declaraciones efectuadas en foros internacionales de derechos humanos, ha hecho que la variable para la admisión a los edificios de los animales domésticos no atienda a la previsión reglamentaria sino a la existencia o no de perjuicios a los vecinos por la presencia del animal. Es decir que si el animal perjudica será erradicado esté o no previsto en el reglamento, mientras que si no perjudica notoriamente, será admitido.