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Administración de consorcios Análisis del Artículo 4º de la Ley 13.512 [BPN-30/07/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 4º. El artículo 4º de esta ley establece: "Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo". El derecho de dominio individual Este artículo reitera el concepto ya expresado en el art. 2º, puesto que declara a cada propietario dueño exclusivo de su piso o departamento. Oportunamente lo señalamos como una de las tres normas de obviedad didáctica de la ley, junto con los artículos 12 y 14 –que serán analizados oportunamente-. Cabe destacar que algunos autores señalan que los límites de este dominio son dos: a) la realización de actos de disposición material sobre los espacios comunes, y b) la inobservancia de las normas de la convivencia suministradas por la misma ley. Es más, Racciatti incluso llega a decir que, eliminados estos dos últimos factores, el derecho es absoluto como un derecho individual ("Manual de la Propiedad Horizontal", Depalma, Buenos Aires, 1998, pág. 35). Actos de disposición material La doctrina y la jurisprudencia contemplan –y en consecuencia autorizan- que los dueños de las unidades pueden realizar en ellas todo tipo de cambios, modificaciones o instalaciones. Ahora bien, el límite de la autorización finca en no violar el interés general de la comunidad, y ello se consuma en los siguientes casos:
Es decir, pareciera que la autoridad judicial debería autorizar solamente las obras que no contravienen el reglamento de copropiedad. Sin embargo, hemos advertido casos de obsolescencia de normas reglamentarias donde se causa un daño gratuito y abusivo con la aplicación de las mismas, habida cuenta del paso del tiempo y la inutilidad del mantenimiento de recetas arquitectónicas en desuso. El mejor ejemplo de estos casos lo constituyen los viejos edificios que alteraron en la zona céntrica de las ciudades el diseño de marquesinas y locales comerciales, debiendo por el contrario aggiornar sus fachadas de planta baja al entorno comercial que lo circunda. Unir dos o subdividir una… ¡NO! El otro caso que suscita este tema es el de las unidades contiguas. Hemos dicho que nadie duda del derecho del propietario de ampliar su unidad por su sola voluntad, suprimiendo tabiques divisorios internos, o que el dueño de una unidad de vivienda esté facultado para demoler paredes internas con el fin de dar mayor amplitud a algunos ambientes, a expensas de la desaparición de otros. Pero lo que no puede hacer el consorcista dueño de dos unidades funcionales es unirlas por su propia voluntad, o dos consorcistas adquirentes de una sola, dividirlas también por voluntad propia y privativa de ellos. En ambos casos, se están afectando franjas de superficie común con incorporación de ésta a las unidades privativas en el primer caso y con aumento de la primera y disminución de la segunda en el otro caso. Y no importa que las cantidades puedan ser menores: lo grave es que se afecta al plano de mensura y subdivisión, que debe ser reformado, así como reajustados los porcentuales dominiales. Los autores, para confrontar los temas, tratan como contrapartida del anterior, los actos de disposición jurídica para concluir que son situaciones similares la de nuestro tema con el derecho común. En
definitiva, si se aprecian los efectos jurídicos de las distintas figuras
legales, se advertirá que en nada se diferencian los efectos de la
locación, el usufructo o la
hipoteca en este derecho real
con respecto al del dominio, llegando incluso a un punto tal que ni
siquiera es de relevancia su tratamiento en este tema. |
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