Análisis del Artículo 3º de la Ley 13.512

[BPN-16/07/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 3º.

El artículo 3º de esta ley establece:

El presente artículo -junto con la primera parte del artículo 2º-, sirve de soporte al sistema vigente en materia de responsabilidades del consorcio y de los consorcistas frente a los bienes que componen el edificio. A su vez, se complementa con las directivas genéricas de los artículos 1, 4 y 5 -primera parte-, llegando a conformar esta máxima legal: cada integrante del consorcio y el consorcio mismo responden por el mantenimiento, uso, conservación y reparación de la cosa que les pertenece en forma privativa, salvo desplazamiento de dicha responsabilidad hecha en tiempo y forma en el reglamento de copropiedad y administración.

Para entender esto, hay que comprender la naturaleza de la ley de propiedad horizontal a la que llamamos ley abierta en contraposición a las leyes cerradas (ver la normativa española que parte de 1960 y sus numerosas modificatorias). Las primeras –tal como la nuestra- constituyen un esqueleto de piezas fundamentales, un árbol con ramas de hojas caducas que la doctrina y la jurisprudencia se encargó en sus 57 años de vigencia de cubrirlo y completarlo. De allí que la faena continúa a medida que las nuevas técnicas, necesidades y situaciones requieran el auxilio de la normativa, sin importar de donde emane.

Mientras que las segundas contienen en sí mismas todas las normas positivas y dejan para los reglamentos de cada edificio la tarea de su denominación y descripción física de las partes que la componen.

Es decir, que en nuestra ley vigente -la Ley 13.512-, el principio general es que tanto el consorcio como los propietarios que lo integran responden en la órbita de su zona de dominio privativo.

Todas las unidades tienen el mismo derecho a los bienes de naturaleza común, independientemente de su valor o porcentual dominial. Sin embargo, una lectura superficial del segundo párrafo de la ley nos llevaría a una conclusión contraria al subtítulo, pero en el sistema legal no se puede concebir una mensura del uso, ya sea poco o mucho, que los consorcistas ejerzan sobre los bienes comunes. Seguramente, un solitario dueño de un penthouse que vive inmerso en sus negocios usará menos los espacios y bienes comunes que los estudiantes condueños de un pequeño departamento en el mismo edificio en el que viven apiñados.

Lo que la ley dice es que el derecho a los bienes comunes es proporcionado al valor del departamento traducido en el porcentual dominial. Ese derecho se ejerce en la vida del consorcio en la representación asamblearia y a la hora de extinción del sistema en la colectación de mayor remanente (artículo 12 y 16 de la ley.)

Límites del uso:

a) Ajustarse al destino previsto en el reglamento;

b) No afectar los mismos derechos de los demás.

El primer párrafo de la norma en estudio limita el derecho de uso a dos condiciones. La primera es usar el espacio o cosa común conforme a su destino. De allí, se desprende por ejemplo que el ascensor es para transportar personas y no vehículos o elementos de carga para una eventual construcción, es decir que un ascensor que transporte a una persona está siendo usado conforme a su destino, pero si se lo deja abierto mientras el consorcista se ducha para evitar tener que llamarlo, está restringiendo el derecho ajeno.

En el uso de los bienes comunes por terceros, se da una imposibilidad de cesión por el principio de indivisibilidad, generándose consecuentemente una distinción entre bienes necesariamente comunes y bienes integrantes (separables) y su distinta solución. De esta manera, el tercer párrafo de la norma contiene un principio liminar del sistema: el dominio sobre las partes privativas y el condominio sobre las cosas comunes se yuxtaponen íntimamente, por lo que la transferencia de la porción exclusiva implica la de las partes comunes.

Esto, debe aclararse, se refiere a los actos jurídicos (compraventa, hipoteca, etc.) realizados por los consorcistas, ya que el consorcio podría vender bienes comunes que no revistan el carácter de necesariamente comunes (por ejemplo, un ascensor que se vende para reemplazarlo por uno más moderno, o un alojamiento de portería que se transforma en parcela horizontal). Estos se denominan bienes integrantes o separables.

Un tercero no podrá ser locatario de un espacio común destinado al recreamiento (por ejemplo, una cancha de paddle) sin serlo de la unidad de vivienda. Esto que es materialmente posible, choca contra la normativa del sistema.

Se contemplan aquí los posibles acuerdos (por reglamento). Para la ley en defecto de un acuerdo de partes, debe acudirse a la valuación fiscal de cada unidad funcional, lo que en la práctica no se observa. Generalmente, el acuerdo de partes se traduce en considerar a la superficie privativa como elemento de mensura del porcentual dominial.

Excepcionalmente, se atiende a la ubicación de las unidades en el edificio como elemento diferencial, en especial a las galerías comerciales o edificios en cuya planta baja exista este tipo de unidad funcional.

Es el que surge como consecuencia de la reserva de las paredes o azoteas del edificio para publicidad. En el primer caso, se plantea a quién pertenece el crédito, si a los que construyeron el edificio y generaron el crédito -que recién aparece cuando el vecino carga en la medianera- o a los actuales copropietarios. La solución es la segunda hipótesis, ya que quien compra adquiere sin más los créditos y débitos de la unidad vendida.

En segundo lugar, frecuentemente se debate cómo debe distribuir el administrador el importe recibido: si a cada propietario conforme su porcentual dominial o formar un fondo de reserva. La mayoría de la doctrina se inclina por la primera solución. Nosotros hicimos en un Congreso de la especialidad una encendida defensa de la segunda, estimando que el acontecimiento (cobro de un crédito) no debe separarse del sistema comunitario, cosa que acontecería si se pagara separadamente: debe ingresar al fondo de reserva y emplearse como lo disponga el órgano asambleario.

En tercer lugar, veremos si se ajusta a derecho la reserva del crédito por medianería o el uso de las paredes o azoteas del edificio para publicidad. Se trata de un derecho personal que puede reservarse a determinada persona al momento de dictarse el reglamento de copropiedad y administración, pero por su naturaleza jurídica se limita al derecho y no a la cosa. Se reserva el crédito pero no la pared medianera ni las laterales o azoteas. Ahora bien, como todo crédito personal, ese derecho no es perpetuo y esto es así aunque figure en el reglamento y esté destinado a caducar a los diez años que se dictó.

Por último, se destaca la reglamentación a la hora de la tasación de edificios y unidades en propiedad horizontal y propiedad múltiple.

Los sistemas de propiedad múltiple tienen la particularidad de distribuir sus créditos o cargas en toda la comunidad. Pero se observa aquí que la ley tiene una laguna al respecto: el administrador está sólo obligado a informar sobre la deuda de expensas comunes y no la deuda en expectativa, como sería un juicio donde se demande al consorcio y en el que no está dictada la sentencia.