Análisis del Artículo 2º de la Ley 13.512 (parte III)

[BPN-02/07/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. Pequeñas Noticias publica la última parte del análisis del artículo 2º.

El artículo 2º de esta ley establece:

Dominio exclusivo: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento.

En el derecho de propiedad horizontal hay cosas que ineludiblemente deben ser comunes porque la edificación las solicita (suelo, cimientos, muros maestros, techos) o porque la comunidad las necesita (escaleras, servicios centrales, provisión de agua, etc.) y no se concebiría que fueran asignados a una persona en particular.

La enumeración del artículo en análisis es ejemplificadora porque muchos elementos comunes en un edificio pueden no serlo en otro. No hay excepciones al respecto ya que el suelo –que algunos autores mencionan como muestra de un elemento ineludiblemente común en todos los supuestos- también puede transformarse en privativo o, inclusive, llegar a extinguirse.

Esta división entre bienes propios y comunes tiene varias consecuencias. En primer lugar, sirve como referencia usual -aunque no única- para asignar los porcentuales dominiales que en la generalidad de los casos tienen que ver con la superficie privativa. En segundo lugar, fija la cuota de responsabilidad frente al daño causado. Si la avería sucedió en un espacio común, la reparación corresponde al consorcio y al consorcistas si aconteció en una superficie privativa o cañerías de su propiedad.

El suelo es el elemento común por excelencia. La Dra. Elena Highton, jurista del Derecho Civil que hace un tiempo incursiona en propiedad horizontal con gran solvencia, dice que es el único necesariamente común por cuanto en caso de desaparición física del edificio, toda mejora (cimientos, subsuelos, etc.) que subsista puede ser irrelevante para su realización o venta, pero el terreno no puede desaparecer.

Esto no es riguroso en su aspecto material por cuanto en la fertilidad de la imaginación si el cataclismo consiste en una inundación permanente, sea por una debacle (desborde de la Laguna de Mar Chiquita en nuestra Provincia) o por obra del hombre (caso de inundaciones programadas como en la localidad de Federación, Provincia de Entre Ríos), el valor del terreno es nulo y en cambio, algunas instalaciones o materiales integrantes del edificio pueden ser rescatados, especialmente en el segundo de los supuestos.

Desde otro ángulo, también es factible que en algún sistema de propiedad horizontal desarrollada en una planta o en dúplex pueda haber espacios comunes, por ejemplo, zonas de acceso o espacios verdes que podrían en un futuro perder su carácter y transformarse en parcelas privativas por decisión unánime de la asamblea, sin que por ello el sistema pierda su esencia.

Además del suelo, no ofrece dificultad la comprensión de la naturaleza de los cimientos, muros maestros, fachadas, tabiques divisorios, etc.

En este tema debemos distinguir entre techos o tejados inaccesibles que sólo pueden ser comunes y las superficies libradas al uso, que eventualmente pueden ser privativas.

Los patios solares, también llamados troneras, son espacios destinados a proporcionar aire y luz a las unidades cuyas ventanas y luces se abren a él. No es posible concebir un patio solar privativo en un edificio en altura, pero sí en un edificio de una sola planta, porque en lugar de satisfacer una necesidad común, satisface una necesidad particular.

Esto nos lleva al cuestionamiento de una norma usual: el espacio común de uso exclusivo. Si el reglamento designa así a un patio al que accede solamente una unidad funcional, el régimen de ese espacio es el siguiente: solamente lo puede usar el consorcista titular de la unidad de que se trate, pero su mantenimiento incumbirá al consorcio. La solución ha merecido no pocas críticas por su notoria injusticia, pero es la consecuencia de la articulación del sistema.

Puede haber ascensores que sirvan a una sola unidad compuesta de más de un piso, en cuyo caso el elemento será privativo. El mismo razonamiento cabe para los servicios centrales que serán comunes en la medida que satisfagan necesidades de la comunidad y no de alguna unidad en particular. Esto nos lleva a diferenciar cuando un servicio debe ser reparado por el consorcista o el consorcio en cuanto a las cañerías que conducen agua corriente o efluentes cloacales.

La mayoría de los reglamentos consideran a los conductos como privativos recién en la parte que emergen en las respectivas unidades a las que prestan servicios. En otros, se considera que es común la cañería hasta que llega a la llave de paso del departamento, esté o no al descubierto.

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