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Administración de consorcios Análisis del Artículo 2º de la Ley 13.512 (parte II) [BPN-19/06/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. Pequeñas Noticias publica la segunda parte del análisis del artículo 2º. La publicación de esta nota se pudo concretar a partir de un intercambio editorial que este medio acordó con la revista. El artículo 2º de esta ley establece: Dominio exclusivo: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento. Dominio Común: y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración. etc. c) Los locales para alojamiento del portero y portería; d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario. Conflictos por adjudicación de unidades funcionales al consorcio No existen dificultades en legitimar la participación del consorcio como actor en un juicio ejecutivo y no se concebiría que deban participar todos los consorcistas como demandantes. Sin embargo, los conflictos registrales, económicos e impositivos nacen cuando en lugar de comprar un tercero la unidad funcional del demandado, ésta es adjudicada al consorcio. Si se le negaba capacidad patrimonial hasta sobre los bienes comunes, ¿cómo se puede admitir que el consorcio pase a ser dueño de una unidad funcional? Esta cuestión que ha dado motivo a los más dispares y disparatados criterios por parte de jueces y funcionarios registrales, se allana si se concluye que el consorcio actúa con su potencialidad patrimonial consistente en la posibilidad de cobrar expensas comunes. En consecuencia, adquiere la unidad funcional, no para sí sino para sus consorcistas, quienes deberán decidir el destino de la compra. Si se compra para vender, se anotará la unidad a nombre de cada uno de los consorcistas a quienes se les entregará el valor de la venta deducidos los costos judiciales en que hubiere incurrido el consorcio. Si los consorcistas hubieran decidido el destino de renta en la asamblea respectiva, la operación será idéntica y la unidad funcional rendirá un importe mensual de alquiler que será prorrateado por los consorcistas a cuyo nombre se inscriba el bien. Si se hubiere resuelto que el bien sea de propiedad del consorcio para que produzca rentas que alivien el costo de las expensas comunes, se deberá resolver en asamblea el cambio de destino de la unidad funcional que pasará a constituir un bien común, única forma en que la administración perciba la renta y la consuma. De todos y cada uno La propiedad de los bienes comunes es de los consorcistas y esta solución, lejos de romper esa regla, la confirma ya que al aumentar los bienes comunes, automáticamente se valorizan las unidades funcionales privativas al existir un factor de economía en el costo de las expensas comunes. Esto nos conduce a otro tema similar que la Justicia resuelve caótica y arbitrariamente en los distintos escenarios tribunalicios del país. Cuando se trata de cobrar un crédito contra el consorcio, a menudo se le da curso a un embargo sobre un ascensor o una bomba de agua. En tales casos será procedente una incidencia de tercería de dominio planteada por uno, varios o todos los consorcistas porque el patrimonio potencial del consorcio es la capacidad de cobro de las expensas comunes. De modo que lo correcto para cobrar una deuda consorcial será que el Juez de la causa indique al administrador, esto cuando la orden de pagar esté firme por conclusión del pleito la forma de pago. Naturalmente que siendo parte del juicio de que se trate, el administrador con la debida asistencia técnica, se encargará de informar y alegar ante el Juez la procedencia del cobro. Si el administrador no logra depositar la suma ordenada, como se ha convertido en un agente ejecutor del Juez, deberá explicar a éste los pagos recibidos y las medidas tomadas (por ejemplo, juicios iniciados para el cobro de expensas comunes impagas) para intentar el cumplimiento de lo mandado a pagar. Si la explicación no conforma al magistrado, éste removerá a su agente ejecutor y nombrará a otro dentro de la lista de administradores judiciales de cada circunscripción. Ordinariamente, se carece en los estrados de estas listas específicas debiendo suplirse con profesiones análogas (contadores públicos, administradores de empresas) y ello se debe a la falta de colegios profesionales de administradores y de la exigencia de matrícula para el ejercicio profesional de esta actividad, pero es conveniente que los organismos de superintendencia judicial requieran a las Cámaras de Propiedad Horizontal de cada región sus listas de asociados dispuestos a asumir estos cargos y tanto mejor si de trata de profesionales registrados sujetos al control disciplinario de la entidad a la que pertenece el futuro interventor judicial. Esta
amalgama legislativa es menester desde que estamos ante una ley abierta
que marca principios más que descripciones de conducta. |
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