Análisis del Artículo 2º de la Ley 13.512 (parte I)

[BPN-04/06/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, en este nota analiza la primera parte del artículo 2º de la Ley 13.512. Este trabajo forma parte del análisis integral que el Dr. Robledo realizó para la revista Condominio (Córdoba) y que Pequeñas Noticias puede publicar a partir del intercambio editorial que acordó con esa revista.

El artículo 2º de esta ley establece:

Dominio exclusivo: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento".

El legislador de la época resalta esa parte del nuevo derecho que viene a ser la innovación más visible respecto de los tradicionales derechos reales. Con el tiempo, esa y otras necesidades didácticas se fueron licuando y ahora la doctrina prescinde del segundo atributo, precisamente por su carácter accesorio, y pone el énfasis en el primero, terminando con la denominación copropietario y adoptando la de propietario simplemente.

Ahora bien, si no es propiedad del consorcio las cosas comunes del edificio, ¿dónde radica la diferencia del Ente respecto de los condueños? ¿Cuál es el patrimonio del consorcio?. La diferencia se advierte si concluimos que el consorcio tiene sólo una capacidad potencial, mientras que los consorcistas la tienen en acto.

El patrimonio del consorcio está constituido por la posibilidad cierta que tienen los consorcistas de aportar expensas. Pero cuando esa potencialidad se transforma en dinero cobrado o bien adquirido, esos elementos -que preceden al acto- pasan a ser de propiedad común de los consorcistas.

Nosotros pensamos que si bien es cierto que la jurisprudencia ha moldeado este y otros puntos, si se acepta la posición que hemos enunciado antes, no necesitamos forzar las figuras jurídicas para extraer conclusiones. Siendo un acto potencial el aprestarse a reunir dinero, el organismo jurídicamente competente para litigar es únicamente el consorcio, pero cuando consuma su propósito y cobra determinado monto, este dinero -que es un bien material- se transforma en propiedad de los consorcistas.

La prueba de la verdad consiste en el razonamiento inverso: cada consorcista podrá actuar en defensa de sus derechos consistentes en la propiedad de las cosas privativas (el perímetro de la superficie privativa) y comunes (bienes adquiridos). Pero será incompetente si se trata de actuar en un juicio para obtener el reconocimiento legal de una potencialidad sobre un bien común como es un crédito por medianería.

El derecho estará en expectativa hasta que se obtenga su reconocimiento legal. En ese proceso de expectativa, todos y cada uno de los consorcistas serán incompetentes si acuden al juicio, aún en su totalidad.

Por consiguiente, la legitimación es del consorcio y si acudiera la totalidad de los integrantes del mismo a tomar participación en el juicio, le será denegada la condición de parte por lo que venimos exponiendo.

En un brillante informe profesional, el polémico y lúcido catedrático cordobés de Derechos Reales, Dr. Emilio Díaz Reyna, se hace cargo de la dificultad que presenta un caso que nos fuera elevado en consulta a ambos. Se trataba de un consorcio denominado "Mixto Independencia", que era titular residual de dos unidades funcionales (locales comerciales de planta baja) y que debía atender una demanda de escrituración. No puede hacerse, decía el distinguido colega, por exceder las funciones del consorcio que no es un ente con capacidad de vender.

Esto es así si se aplica textualmente el artículo 2, pero en el caso en consulta no se trataba de una compra ni de una venta, sino del cumplimiento de una formalidad registral y siendo el consorcio el titular dominial residual (así expresado porque luego de las adjudicaciones a los consorcistas quedaron dos locales mostrencos en residuo) no hay persona alguna en el mundo que pueda representar al consorcio que no sea el administrador, salvo -claro está- que sea el juez mismo.