Análisis del Artículo 1º de la Ley 13.512

[BPN-21/05/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, analizó el artículo 1º de la Ley 13.512. Esta nota forma parte del análisis integral que el Dr. Robledo realizó para la revista Revista Condominio (Córdoba).

El artículo 1º de esta ley establece que "los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona."

En distintos pasajes de la ley, criticaremos lo que denominamos "disposiciones didácticas" destinadas a ilustrar, allá por 1948, a quienes nada conocían del nuevo derecho que recién obtuvo reconocimiento legislativo al consagrar el inicio del sistema a través de un solo artículo en el Código Civil Francés (Código Napoleón), a fines del siglo XVIII. El primero de la Ley que nos ocupa, finaliza con el concepto de que "cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona", disposición obvia que tiende a esclarecer la diferencia entre condominio -sistema cerrado sin deliberación ni mayorías que el ordenamiento civil admite pero no fomenta- y la propiedad horizontal con su original sistema combinado de dominio propio y dominio común.

El término "propiedad horizontal" peca de imprecisión jurídica, pero goza de reconocimiento general y por eso no se puede utilizar otro. A su vez, "propiedad vertical" -que es la que nos enseñaron los romanos- muestra que en la propiedad común (un lote de terreno con la casa en él construida), el dominio aparece en su plenitud, es decir que el dueño tiene la cosa en forma absoluta, desde el mismísimo infierno hasta el alto cielo.

Sin embargo, en el sistema jurídico que nos ocupa se es dueño de la cosa privativa con las limitaciones físicas de la estrecha vecindad, y condueño de los espacios y servicios comunes a los que se debe respetar y mantener en forma solidaria. La propiedad se entiende por planos horizontales y de allí la denominación acuñada, discutible, pero ya consagrada.

Definir una cosa es señalar las notas esenciales que lo caracterizan. Definir un sistema de propiedad horizontal es referirse a un inmueble (el sistema no funciona en el mundo mobiliario o de títulos valores) que tenga independencia, es decir, que se baste a sí mismo y que no necesite de otra unidad para su realización. Un departamento se basta a sí mismo cuando contiene un ambiente para dormir, otro para estar, un baño y un sector para cocinar.- Salvo el baño que requiere un especio cerrado propio, los demás pueden eventualmente integrarse en un solo ambiente. Por ello se requieren áreas y no necesariamente habitaciones. Una vivienda no se bastaría a sí misma si para acceder o salir de ella debe pasar por otra, pero eventualmente podría –aunque no es lo habitual- tener baños comunes. Una oficina, en cambio, sólo necesita un ambiente, con baño compartido y sin área de estar ni cocinar. Si las tiene, tanto mejor, pero no es esencial.

De lo anterior, deducimos que el elemento "que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común" no es más que un aditamento de la Independencia y no una nota esencial autónoma.

Imaginemos Unidades Independientes que integran un edificio. Si ese edificio es de un solo dueño (sea una persona física o una sociedad) podrá ser un hotel, una sede de una empresa, una residencia de tiempo compartido, o una casa destinada a alquilar sus viviendas, pero no será propiedad horizontal. En el Registro de la Propiedad Inmueble figurará como una fracción de terreno con todo lo edificado, plantado y adherido al suelo.

Pero cuando ese edificio cuenta con un plano de mensura y subdivisión aprobado, que sirve para el Notario autorice el Reglamento de Copropiedad y Administración, automáticamente cumple la previsión legal "podrá pertenecer a distintos propietarios" y habrá quedado sometido al sistema que nos ocupa.-

Hace al concepto del sistema que -para que exista Propiedad Horizontal- el edificio debe contar con más de una unidad. En el proyecto original que vino del Senado de la Nación, en 1948, la previsión legal era de tres unidades como mínimo. En el sistema actual no necesitan ser dos viviendas: bien podrían ser dos locales, dos cocheras o simplemente destinos mixtos.