Administración de Consorcios

Barridos por la marea

[BPN-12/7/2005] Los Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) organizaron un encuentro el pasado 7 de julio en el Hotel Lafayette, ubicado en Reconquista 546 Capital Federal, con el objetivo de disertar sobre la Ley 257 de Fachadas y Balcones bajo el título "Graves riesgos para consorcios y administradores".

La presentación del evento, que fue desbordado con la participación de más de 200 personas, estuvo a cargo del Sr. Marcelo Ruiz, vicepresidente de AIPH y la apertura la llevó adelante el presidente de la misma entidad, Sr. Adrián Hilarza.

A continuación, expusieron sobre el tema el Sr. Rolando Norberto Ochoa, director del Área 257 que depende de la Dirección General de Fiscalización, Obra y Catastro (DGFOC) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Dr. Daniel Elizondo, secretario y asesor legal de AIPH, el Arq. Gustavo Queimaño, representante de la empresa TecnoSika Libertador proveedora de insumos químicos para la construcción, y el Arq. Francisco Montigny, representante de la empresa liquidadora de siniestros para compañías de seguro Montigny.

En la primera disertación de la noche el Sr. Ochoa explicó al auditorio la profunda reestructuración que está realizando para un mayor cumplimiento de la Ley y una mayor facilidad en la tramitación ante el organismo público. El funcionario resaltó la importancia del cumplimiento de la Ley 257 como "un instrumento fundamental para el cuidado de la seguridad pública" y destacó la tarea de los administradores en cuanto a la difusión y el cumplimiento de esta reglamentación.

El director de esta Área, que ya envió más de 1600 intimaciones para que los vecinos porteños realicen los informes técnicos, advirtió que ahora cuentan con una base de datos que permite elaborar intimaciones masivas para las parcelas que se encuentran en incumplimiento. Destacó que con este sistema informático las intimidaciones se recibirán por la mora misma, sin relación con el estado del edificio, y no como antes que éstas se debían a denuncias por riesgos de desprendimiento o derrumbe.

En este sentido, señaló también que en caso de que se reciba una intimidación el consorcio tiene 20 días para presentarse ante el área que él dirige y comenzar a dar cumplimiento con la norma. Una vez que el consorcio respondió a la intimidación y se presentó con la Encomienda profesional, cuenta con 90 días para presentar el informe técnico. En caso de no haber respondido a la intimidación, la parcela entra en un circuito de multas mensuales hasta que regulariza su situación.

Al mismo tiempo, subrayó que para solicitar permisos o avisos de obra de refacciones necesarias para el mantenimiento de la seguridad pública no se requiere la conformidad del 100 por ciento de los propietarios aunque sí se requiere cuando se trata de modificaciones estéticas en las fachadas.

Durante el encuentro el Dr. Daniel Elizondo hizo un "raconto" de lo que es responsabilidad penal y civil en la Argentina y señaló que en el tema que nos toca "tenemos una responsabilidad objetiva. La ley dice que es el propietario el que tiene que mantener el edificio y el responsable directo de los daños que se puedan producir por caída de objetos de la fachada hacia la vía pública". La Ley 257 no solamente incluye desprendimientos como revoques, mamposterías, hierros, sino también macetas, toldos, antenas, pararrayos. Y abarca a todos los frentistas no solamente a los edificios de propiedad horizontal.

Si bien el Dr. Elizondo consideró que "la responsabilidad primaria tanto civil como penal es del propietario, que en este caso es el consorcio" también destacó que los administradores "somos responsables legales del consorcio y como mandatarios por ley tenemos una obligación legal de arbitrar los medios para que el edificio esté en condiciones para su apto uso y para no generar problemas de seguridad a los demás".

Por otra parte agregó que si bien "no somos los responsables de agarrar una pala, un balde y reparar el edificio, sí somos responsables de contratar un profesional idóneo y sino lo hiciéramos seríamos negligentes en nuestra tarea" y explicó que en caso de un siniestro le podría caber la figura de omisión culposa porque estaría cometiendo un delito por omisión.

Por otra parte el abogado subrayó que cuando los administradores le plantean a los propietarios que deben cumplir con los términos de la Ley 257 éstos creen que "estamos intentando generar gastos, en algunos casos muy voluminosos, para reparar los frentes y nos miran sospechándonos".

"Nosotros tenemos una responsabilidad, si sucede un accidente y nunca dijimos nada por miedo a que nos miren mal, los propietarios van a decir que nunca les informamos. Y esto nos podría llevar a ser responsables por mala praxis", advirtió Elizondo. Él consideró que la Ley 257 "no ha tenido suficiente difusión" por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que debido a esto el propietario no conoce.

En el encuentro, Elizondo le aconsejó a los administradores "hacer docencia" para cubrir sus propias responsabilidades y propuso despachar a los propietarios notas aclaratorias, informativas sobre la vigencia de la ley, sobre lo que está planteando para luego llegar a una asamblea en donde se conste en acta la decisión del propietario de hacer o no las reparaciones.

El administrador puede caer en mala praxis por dos maneras: si no informa a nadie que existe esa ley y por lo tanto, pone en peligro el patrimonio de sus mandantes y la segunda manera, es si no contrata, para hacer las reparaciones, a un arquitecto, ingeniero o persona matriculada. Es decir contrata a una empresa fantasma. Concluyó que la única manera en que un administrador puede incurrir en omisión dolosa sería contratar a alguien para fraguar los certificados para cumplimiento de la ley y se los cobrara a los propietarios.

Mientras que por su parte, el Arq. Francisco Montigny, representante de la empresa liquidadora de siniestros para compañías de seguro Montigny, explicó que el incumplimiento a las disposiciones legales vigentes le provoca a los administradores una situación de desventaja en la póliza. Al mismo tiempo, informaron que las pólizas comunes de responsabilidad civil que se contratan no cubren la refacciones y por lo tanto las obras que incluye a Ley 257. En este sentido, recomendó que en caso de tener que empezar una obra deben avisar a la compañía de seguros y hacer una ampliación de la póliza con la que cuentan.

Por otra parte, el Arq. Gustavo Queimaño advirtió a los presentes sobre los riesgos de no trabajar con empresas responsables.

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