Administración de Consorcios

Una aventura legislativa por el Dr. Jorge Maldonado

A) Debo confesar que no tengo la información necesaria que me permita despejar suficientemente los dos primeros. Pero sí puedo expedirme sobre el tercero.

B) Comenzaré adelantando la conclusión a la que he arribado luego del examen de este proyecto. Y esta se refiere concretamente a la no sé si única pero sí principal justificación para una aventura legislativa de esta índole. Esta "ratio legis" debió consistir, a mi juicio, en otorgar mayor seguridad a los consorcios a la hora de tener que hacer efectivas las responsabilidades de los administradores infieles, de aquellos que merecieron ser removidos por su mal desempeño, de quienes cometieron transgresiones legales de una envergadura tal que se configuró un perjuicio económicamente resarcible en detrimento de los consorcistas que le habían confiado la custodia del patrimonio común.

Esa mayor seguridad debió entonces referirse a la previsión legal que garantizara en forma clara y precisa alguna forma de garantía que, controlada y fiscalizada por el Colegio a crear, desalentara a los malos administradores y permitiese efectivizar en forma rápida la indemnización que se generase a favor de los consorcistas damnificados.

C) Y la respuesta que a este respecto da el proyecto es muy diluida y endeble. El sistema conformado por las previsiones de los artículos 5 (inciso n), 23 inciso f), 35(inciso h) y 39 (inciso q) no esboza más que una especie de anuncio, de esquema complementario y de segundo orden, inevitablemente derivado a la reglamentación de la ley o, peor aún, a las normas reglamentarias a crear por el propio Colegio.

D) En mi opinión esto configura una grave falencia del proyecto que, por su importancia, prácticamente invalida todo el resto del articulado, dado que el mismo está destinado a cubrir los aspectos organizativos y funcionales del Colegio a crear.

E) Sin embargo ésta, si bien la más importante, no es la única observación negativa que nos merece el proyecto.

1. Se advierten errores sintácticos y de redacción. Tal el caso de los artículos 5 (incisos c, j) y 34.

2. Se advierten errores terminológicos como el del artículo 39 (inciso g) que insiste en el vulgarismo de calificar a la escritura de compraventa como "traslativa de dominio"; tal como es sabido, la escritura no "traslada" nada, es la voluntad de los contratantes la que lo hace respecto del dominio del bien. Otro error terminológico se verifica en el inciso j) del artículo 5 cuando menciona a las personas "físicas" junto con las jurídicas; la terminología correcta es "personas de existencia visible", tal como se establece en el artículo 34 del Código Civil.

3. Parece escasa la diferencia que el inciso a) del artículo 5 establece respecto de la denegatoria de inscripción en la matrícula en los dos supuestos que allí se establecen; debería aumentarse el plazo para el caso de reinscripción de una matrícula cancelada.

4. El inciso d) del artículo 5 resulta sobreabundante e impreciso, superponiéndose además con lo que prevé en el inciso p) del mismo artículo.

5. La mayoría que exige el inciso k) del mismo artículo 5 es excesiva y torna gravosa la situación de las minorías que son las que normalmente emprenden el cometido de intentar verificar la gestión o las cuentas del administrador.

6. El inciso s) del artículo 5 prevé establecer delegaciones del Colegio en el interior del país. ¿Para qué?

7. El inciso c) del artículo 23 prevé como causa de sanción administrativa la retención indebida de documentación o bienes consorciales, cuando esto es ni más ni menos que un delito ya previsto por el inciso 2 del artículo 172 del Código Penal; y además, esto ya debe entenderse subsumido en la previsión que se hace en el inciso a) del mismo artículo.

8. La previsión que se efectúa en el inciso d) del artículo 24 es inconveniente, puesto que el caso en que el Colegio suspenda al administrador, será al Consorcio a quien le competa procurar la designación de un interventor, utilizando el mecanismo ya previsto por el artículo 222 y siguientes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

9. La imprecisión del inciso b) del artículo 35 es grave; y podría permitir que ejerza como administrador en la ciudad de Buenos Aires un veterinario argentino, un odontólogo ecuatoriano o un geólogo noruego. Debió circunscribirlo a las carreras con incumbencias relacionadas con la actividad, como por ejemplo la abogacía o las ciencias económicas.

10. El artículo 38 se lanza con una definición de la condición del Administrador que resulta innecesaria, incompleta y discutible. Así se contraviene un principio ancestral de la buena técnica legislativa que aconseja no definir en las leyes; las leyes no deben incluir definiciones, tarea ésta que queda a cargo de los estudiosos y tratadistas del derecho. Además, se aparta de la letra de los artículos 9 (inciso a) y 11 de la ley Nº 13.512, donde se califica al administrador como representante de los propietarios y no del consorcio; esta diferencia es importante porque no es lo mismo una cosa que otra, como no son lo mismo el patrimonio del consorcio y el que corresponde a los sectores comunes del edificio. Éstos le corresponden a los copropietarios en condominio (artículo 2 de la ley) y no al consorcio; el patrimonio de éste está constituido solamente por las sumas recaudadas por expensas, el fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por tales sumas cuando son invertidas, con más los créditos del consorcio frente a los consorcistas o a terceros (conforme fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H del 22/4/94, entre muchos otros). Por lo expuesto, bien pudo el legislador ahorrarse esta definición o, en su defecto, dedicarse a incluir una jurídicamente correcta.

11. El inciso h) del artículo 39 fija arbitraria e innecesariamente un término anual para convocar a asamblea ordinaria, cuando esto está previsto por el Reglamento de cada edificio y podría, hipotéticamente, establecerse otro sistema y tiempo de convocatoria. Esta es otra norma innecesaria.

12. El inciso j) del mismo artículo 39 incurre nuevamente en un vulgarismo ya que habla de certificado de "libre deuda", cuando debió expresar de "deuda", ya que la existencia de deuda de expensas no impide la celebración de cualquier negocio jurídico sobre la unidad funcional, trasladándose al adquirente la deuda que se hubiese generado por parte de su antecesor en el dominio. E incurre además en una omisión, ya que bien pudo incluir en las certificaciones la existencia o inexistencia de juicios en trámite, tanto en los que el consorcio actúe como actor como (y sobre todo) en los que los que haya sido demandado.

13. La parte final del mismo inciso incurre nuevamente en una innecesaria y sobreabundante previsión, al establecer la obligación del administrador de entregar "una fotocopia del Reglamento, a requerimiento de los interesados y/o del escribano"; Debido a que el Reglamento forma parte del título de propiedad, será el Escribano el que arbitre los medios para que el vendedor entregue al adquirente este elemento como parte de la escritura de compraventa.

14. La consulta a la asamblea o al consejo como paso previo a que el administrador nombre o despida personal, según inciso l) del artículo 39, es una previsión innecesaria. Cada consorcio establecerá o no este recaudo como previo al uso de la facultad que le confiere al administrador el inciso a) del artículo 9 de la ley Nº 13.512, ya sea en el Reglamento o por asamblea.

15. Igual reproche cabe formularle al inciso m) del mismo artículo, dado que esta cuestión debe ser resuelta según lo previsto en cada Reglamento; de intentarse una previsión legal, corresponde que se incluya en la ley Nº 13.512, de carácter nacional, y no en una ley local.

F) A esta altura de los tiempos resulta inadmisible que un proyecto de ley contenga tal cantidad y calidad de errores y desatinos. Este proyecto debería ser reformulado en su totalidad, pero antes habría que responder al interrogante esencial: ¿cuál es el beneficio que un Colegio de estas características aporta a la sociedad? Solamente en el caso en que se intente dar mayor seguridad a la comunidad de habitantes de la propiedad horizontal y, consiguientemente, al resto de la sociedad con la misma íntimamente vinculada, un esfuerzo de este tipo será encomiable. Y en ese caso, sería deseable que quienes lo intenten utilicen una buena técnica legislativa.

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