Administración de Consorcios

La morosidad en la práctica

En el boletín anterior de Pequeñas Noticias, el Nº 105, comentamos el tema de la morosidad en el pago de las expensas desde los distintos puntos de vista de algunos autores especializados en el tema de la propiedad horizontal.

¿Qué hacer en la práctica cuando un copropietario entra en mora? ¿Cuál sería el camino más correcto a seguir? ¿Por dónde empezar? ¿Cuánto tiempo esperarlo?...  Consultando bibliografía al respecto, nos gustó las opciones y explicaciones del autor Eduardo L. Lapa en su libro titulado “Administración de propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones. Manual práctico.”.

Allí dedica un generoso espacio a la forma de tratar a los deudores morosos en una primera etapa que llama “Gestión extrajudicial a deudores morosos”, luego, de ser necesario, durante un juicio que denomina “Gestión judicial” y en la posterior etapa de control del mismo que definió como “Control del juicio”.

En la primera etapa llamada “Gestión extrajudicial a deudores morosos”, cuenta el autor que es oportuno que el administrador ponga en conocimiento de la morosidad al consorcista pasado un tiempo prudencial, para informarlo del monto adeudado y al mismo tiempo poder escuchar los motivos que el deudor exponga por la falta de pago, y de ser posible, fijar una fecha para el posible cumplimiento de sus obligaciones.

El autor también nos dice que las citaciones que se realicen deben ser efectuadas por nota, fehacientemente recibidas para tener los antecedentes correspondientes.

La etapa de “Gestión Judicial”,  es la transcurrida después de dos o tres meses desde la mora o si el reglamento de copropiedad y administración dispone sobre este tema en particular, sobre todo si el monto adeudado de expensas más intereses es de importancia, se le notificará en forma fehaciente al deudor que la gestión de cobro será realizada por vía judicial.

Una vez iniciada la acción judicial, aconseja el autor no desligarse del seguimiento de la misma. Esta sería la etapa de “Control de juicios” . Es necesario conocer la carátula del juicio, número de expediente, actor y demandado, índole de la causa, juzgado y secretaría en la que se tramita la acción. Se debe tener contacto permanente con el letrado para poder informar correctamente al consejo de administración sobre el estado procesal. Se debe llevar una carpeta especial donde constará todo lo relativo al juicio, provista por el letrado patrocinante.

A estos conceptos nos queda por agregar que el buen criterio del administrador es un factor determinante para controlar el porcentual de la morosidad del consorcio. En estos tiempos que corren debe saber discernir entre quienes tienen problemas reales y quienes se escudan en la situación por la que pasa el país para eludir sus compromisos. También es muy importante su capacidad de negociar y allanar el camino a aquellos que tienen una tradición de conducta y voluntad de pagar y exigir cumplimiento a los que simplemente ignoran sus obligaciones perjudicando a sus vecinos. Porque existe la idea (falsa por cierto) que las expensas se le pagan al “administrador”, cuando en realidad es dinero que se aporta para afrontar los gastos del total de los vecinos que componen el consorcio y que cuando alguien no paga... lo deberán hacer los demás por él.

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