Administración de Consorcios

Morosidad en el pago de las expensas

Debido a los tiempos que corren y teniendo en cuenta que este es un tema muy actual, quisimos hacer una recorrida por el pensamiento de diferentes autores para contarles qué opinan sobre tan espinoso tema.

El Dr. Carlos Diego Calvo en su Manual Práctico de Propiedad Horizontal dice que la falta de pago de las expensas comunes es una de las mayores dificultades que se les presenta a los consorcios de propietarios. Continúa aclarando que tal morosidad es comúnmente originada por la simple indiferencia de ciertos titulares de unidades y nosotros agregamos que la situación del país no ha ayudado en nada a mejorar tal situación.

Cita al artículo 509 del Código Civil, que en su nueva redacción, establece la mora automática por el solo vencimiento en las obligaciones a plazo. Se entiende que si en el reglamento de copropiedad no se establece ningún otro requisito para constituir en mora al deudor, ésta se produce de pleno derecho al término del lapso que tienen asignados los copropietarios para pagar las expensas. Es decir que los intereses por el atraso, sean compensatorios o punitorios, comienzan a correr mecánicamente.

En cuanto a la tasa de intereses compensatorios y punitorios que se determina en el reglamento de copropiedad, la jurisprudencia ha sido muy liberal y admite porcentajes superiores a los permitidos en las obligaciones comunes. Una tasa del 3% mensual, por ejemplo, no sufrirá reducciones en campo de la justicia y, en algunos casos, ha sido admitida también alguna mayor. Agregando un ejemplo, el autor, cuenta que en mayo de 1976 fue judicialmente aceptada una tasa del 10% prevista por el reglamento de copropiedad, y en otro fallo admitióse la desvalorización monetaria.

El autor profundiza sobre este tema aclarando que quizá, el mejor sistema sea prever que el interés sea superior en uno o dos puntos al aplicado por los bancos oficiales. También agrega que el administrador no está obligado a aceptar el pago del capital solamente y puede exigir el total, inclusive los gastos por telegrama de intimación, franqueo, etc. que hubiera sido menester efectuar por culpa del deudor.

Comenta también en su libro que antes de la reforma del Código, para ser utilizable la vía ejecutiva era necesario que el reglamento de copropiedad lo estableciera expresamente, de lo contrario había que recurrir a la vía del juicio ordinario, que era la vía más lenta.

Ahora, por aplicación del artículo 524, constituye título ejecutivo el crédito por expensas comunes de estos edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Es suficiente acompañar certificados de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y, si no lo menciona, agregar copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio donde se ordenaron o aprobaron las expensas que se pretenden ejecutar. Sobre este particular el autor también aclara que hay jurisprudencia que declara no imprescindible la protocolización de las actas mencionadas.

Por otra parte, en caso de no poder reunir los recaudos del artículo 524 para el juicio ejecutivo se procedería a aplicar el artículo 320 del mismo Código, en cuanto determina que las cuestiones entre copropietarios se tramitarán por vía sumaria, salvo disposiciones en contrario de leyes especiales. El juicio sumario, si bien no ofrece las ventajas del ejecutivo, es mucho más breve que el ordinario.

El juicio ejecutivo es procedente en casi todos los casos, motivo por el cual los morosos quedan sujetos al riesgo del embargo inmediato del inmueble de su propiedad o bien, si el consorcio acreedor lo prefiere, de los muebles y otros bienes que elija luego de la frustrada intimación judicial de pago.

Hace una aclaración muy importante el autor, con respecto a los inmuebles inscriptos como “bien de familia”, diciendo que no es un obstáculo para la ejecución por obligaciones originadas en las expensas comunes.

La prescripción liberatoria (quedar exento del pago por el mero transcurso del tiempo) se opera en el caso de las expensas comunes, a los 5 años si es que no ha sido interrumpido dicho término por la interposición de la demanda judicial o suspendido por la constitución en mora del deudor. La suspensión de la prescripción puede tener efecto hasta un año.

También aclara que el copropietario moroso no se libera de la deuda ni siquiera por la renuncia del uso y goce de los bienes y servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece. Tampoco la venta a un tercero lo desliga, debiendo responder con sus demás bienes por el importe adeudado. El adquirente del inmueble posee responsabilidad también por dichas obligaciones, aunque con el límite de la unidad adquirida y no con su patrimonio restante.

Por otra parte Hernán Racciatti, en su Manual de la Propiedad Horizontal nos comenta que la ley no ha adoptado el trámite ejecutivo para el cobro de las expensas comunes debidas por los consorcistas. Por este motivo, muchos reglamentos de copropiedad y administración debieron prever el punto, creando el título ejecutivo por vía convencional.

El vacío dejado por la ley de fondo fue llenado por la ley procesal, que en el orden nacional dispuso que “constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal”, añadiendo que “con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad”, concluyendo que “si este no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces”.

Por último, el Dr Alberto Aníbal Gabas en su Manual teórico-práctico de propiedad horizontal (Ley 13.512. Comentada. Anotada), hace algunos comentario muy interesantes al tema de la deuda derivada de las expensas comunes. Apunta a que si la unidad en cuestión pertenece a más de una persona, la deuda es debida en “su totalidad” por cada uno de los condóminos, o por el contrario, se liberan abonando al consorcio en proporción a la parte que tienen en copropiedad de la unidad. Dice que la Ley 13.512 está ínsito el principio de que lo sustancia es la unidad funcional y no el consorcista; así la deuda por expensas emerge de la referida unidad independientemente de quien sea su dueño.

Si bien la deuda analizada es de carácter dinerario y en consecuencia, en principio sería divisible, no se le asigna tal carácter y es imposible cancelarla si no se abona el monto total por parte de cualquiera de los propietarios. Resumiendo, dicha deuda no puede dividirse en tantas partes como cotitulares tenga la unidad funcional. La cancelación se logra sólo mediante el pago del importe total; la intención de abonar nada más que una parte por uno de los condueños constituye pago parcial, facultativo de ser aceptado por el administrador. Por último, el copropietario que paga la totalidad de las expensas, tendrá luego acción para reclamar de los restantes la parte pertinente, pero ello ya configura una cuestión ajena a la propiedad horizontal.

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