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 Los
intereses
Preocupados
por este tema tan particular, sobre todo en estos meses que nos toca vivir en la
Argentina, investigamos la opinión del Dr. Hernán Racciatti, del Dr. Carlos
Diego Calvo, y del Dr. Eduardo L. Lapa, autores del “Manual de la propiedad
horizontal”, del “Manual práctico de la propiedad horizontal” y del
“Administración de propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones”
respectivamente.
Antes
de comenzar a analizar el tema, vamos a definir dos tipos de intereses
totalmente distintos: a) Intereses compensatorios o restauradores, b) Intereses
moratorios o punitorios.
| a) |
Intereses
compensatorios o restauradores: Citando al Dr. Eduardo L. Lapa, “son
los intereses admitidos por la ley y aceptados por la jurisprudencia en
general”. Para dar un ejemplo sobre este tipo de interés, el autor
cita a Santo Tomás que se refiere a los intereses compensatorios diciendo
que son los resultantes por razón de daños emergentes, aclarando que el
prestamista puede disponer la compensación del daño que se le sigue por
prestar dinero suyo, aunque no se hubiere pactado su pago en ningún
momento. Resumiendo: nadie está obligado a hacer o otro un beneficio con
daño propio.
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| b) |
Intereses
moratorios o punitorios: Siguiendo con el Dr. Lapa, estos intereses
constituyen los frutos civiles del capital. Son los que hay que abonar
como consecuencia de la mora en el pago de una obligación, lo que
ocasiona un perjuicio para el acreedor contando a partir del vencimiento
de la obligación misma.
El
Dr. Calvo amplía este concepto aclarando que la tasa de los intereses
compensatorios y punitorios (determinados en el reglamento de copropiedad)
es muy variada e inclusive la jurisprudencia ha sido muy liberal en este
tema que ha admitido tasas del 3% mensual e incluso algunas mayores. El
autor cuenta que inclusive han sido aceptadas también tasas del 10%.
Aconseja como una buena práctica estipular la tasa por encima de uno o
dos puntos a la tasa aplicada por los bancos.
Un
comentario muy interesante de hacer es que los intereses punitorios forman
parte de la deuda del copropietario moroso hacia “el mismo consorcio, no hacia el administrador”, y que el
administrador no está obligado a aceptar el pago del capital solamente y
puede exigir el total, inclusive los gastos derivados de esa morosidad
(cartas documentos, telegramas, etc.).
En
una sentencia sobre la impugnación planteada por un consorcista moroso,
quien alegó que se había aplicado una tasa de interés punitorio
excesiva, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, falló
diciendo: “Los jueces carecen de facultad para modificar, y menos
anular, los contratos concertados por las partes, mientras no estén
afectados la moral, las buenas costumbres y el orden público”. (“Administración
de propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones. Manual
Práctico” del Dr. Eduardo L. Lapa, página 212.)
Siguiendo
con el tema de la jurisprudencia, el Dr. Ricciatti nos cuenta que, por un
lado, la jurisprudencia ha admitido la legitimidad de pactar en los
reglamentos de copropiedad una tasa de intereses punitorios más o menos
elevados, dada la importancia que para el régimen de la propiedad
horizontal reviste el cumplimiento en término del pago de las expensas
pero, por otro lado, la mayor parte de los casos sentenciados han reducido
notablemente las tasas convenidas en los distintos reglamentos de
copropiedad argumentando que no guardaban relación con el perjuicio
sufrido por la falta de pago, o que aparecían desproporcionadas.
Claro
está, a mi entender, que las sentencias están directamente relacionadas
con la situación económica y social del país a la fecha de la misma. No
serán iguales los dichos de una sentencia en épocas de plena
hiperinflación, en épocas de estabilidad y en los tiempos en que estamos
viviendo.
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Quiero
volver ahora, sobre el tema de los pagos parciales de la expensas por parte de
los copropietarios. El consorcio mediante su representante legal, el
administrador, tiene la facultad de no aceptar pagos parciales. Como acreedor no
está obligado, si expresamente no se convino otra cosa, motivo por el cual
podrá rechazar el cobro de un concepto si el deudor no quiere pagar también
los demás (intereses, cuotas extraordinarias, fondo de reserva, etc.) incluidos
éstos en la ley, reglamento de copropiedad o resolución válida. Claro que es
una facultad del administrador que puede ejercerla o no; la conveniencia del
rechazo o no del pago parcial.
Según
Eduardo L. Lapa cuando el administrador decide recibir un pago parcial de un
copropietario moroso o no, la aplicación que el administrador haga de ese pago
a la deuda pendiente, queda en manos del administrador. Según él la ley, en
principio, otorga al acreedor (el consorcio a través de su representante legal,
el administrador) el derecho de declarar por cual de los conceptos de la deuda
se entiende que el moroso realiza el pago (Art.
773 del Código Civil).
Por
otro lado, es común que las deudas devenguen intereses por estar en mora el
copropietario moroso, por lo cual éste no puede imputar el pago al principal
(el capital) sin consentimiento del acreedor (Art.
776 del Código Civil).
Además
si el acreedor (el consorcio, mediante el administrador) decide aceptar un pago
parcial sobre una deuda que está compuesta por capital y por intereses, la ley
ordena que “se imputará primero a intereses, a no ser que el acreedor
diere recibo por cuenta del capital” (Art.
777 del Código Civil). Volviendo sobre el tema, de existir dos deudas,
la imputación que marca la ley debe hacerse a la más onerosa (Art.
778 del Código Civil), porque hay intereses o porque por ser una pena
derivada de la falta de cumplimiento.
Para
terminar, quiero resaltar que en todos los casos (relacionados con las deudas
derivadas del no pago de las expensas y sus respectivos intereses) “el
acreedor es el consorcio, no el administrador”, ya que muchas veces
solemos escuchar “yo no le voy a pagar los intereses al administrador”,
“yo a esas expensas no se las pago”, etc. etc. etc. haciéndose ver
al administrador como a la persona que se le “debe” la deuda o los
intereses, cuando en realidad se le está pagando las expensas al consorcio y
por ende a todos sus vecino y copropietarios. El administrador no es más que el
representante legal del consorcio y quien le administra los fondos. El
representa a todos los copropietarios, tanto a aquellos que pagan como a los que
no y el hecho de cobrarle a los morosos intereses es sólo una forma (decidida
por las mayoría de los vecinos) de hacer justicia a favor de los vecinos que se
esfuerzan en pagar las expensas en tiempo y forma.
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Los
intereses y el Sistema 9041
El
Sistema 9041 permite que el administrador elija, dependiendo de cada
consorcio, qué tipo de intereses aplicará (compuesto o simple) y las
diferentes tasas mensuales.
Para
informarle al Sistema 9041 qué tipo de intereses debe aplicar, se
deberá:
| 1.- |
Ir al ítem
Elección de un Consorcio\Liquidación de Expensas mensuales |
| 2.- |
Luego ir al ítem
Preferencias de la Liquidación |
| 3.- |
Dentro
de las Preferencias hay un ítem llamado "Aplicación de
Interés Compuesto" donde el administrador deberá completar
con una "S" o con una "N", correspondiente a Si
o No. |
Si
se indica Interés Compuesto "Si", el Sistema 9041 calculará
los intereses sobre el interés más el capital (Anatocismo), práctica
prohibida por la ley, en virtud de que produce un aumento desmedido de la
deuda. No obstante, hemos incorporado esta opción para aquellos
administradores que venían aplicando este tipo de interés en consorcios
donde los copropietarios no quieren modificar la forma de calcularlos.
Por
omisión, el Sistema 9041, indicará "No" al Interés Compuesto,
y aplicará el Interés Simple, o sea que calculará el interés sobre el
capital y mantendrá siempre separado el importe que surja del cálculo
del interés del importe del capital adeudado.
Ahora
bien, para entender la relación entre la deuda de capital e intereses que
informa el Sistema 9041 en el prorrateo de gastos debemos saber, al
momento de la cobranza de un monto parcial de la deuda existente, si el
tipo de interés que el consorcio aplica es simple o compuesto y si el
administrador la imputó al capital o al interés. Tal cual lo expresado
precedentemente en la nota principal esta es una prerrogativa otorgada por
el Código Civil al mismo administrador.
Partiendo
de la base de que el consorcio aplica a sus deudores interés simple
existen para el administrador dos posibilidades de imputar el pago
recibido: a) al interés de la deuda o b) al pago del capital.
| a) |
Si el
administrador ha imputado el pago al interés, el sistema al
siguiente mes, calculará el interés sobre el capital adeudado y lo
sumará al interés que todavía se adeuda (en caso de no haber
cancelado la totalidad de los intereses). Es de hacer notar que si el
copropietario calcula directamente la tasa de interés mensual sobre
el capital adeudado, no siempre corresponda al interés informado,
ya que muchas de las veces los intereses no fueron cancelados en su
totalidad y los nuevos intereses calculados fueron sumados a los
intereses anteriores. |
| b) |
Si el
administrador ha imputado el pago al capital, el sistema al
siguiente mes, calculará el interés sobre el capital adeudado y lo
sumará al interés que, por otra parte, no se ha modificado (pues
se decidió cancelar capital). En este caso cuando el copropietario
quiera aplicar la tasa de interés mensual sobre el capital
adeudado, no coincidirá con lo presentado en el prorrateo, ya que
los intereses sobre el capital adeudado fueron sumados a los
intereses que no se abonaron todos los meses anteriores y parecerá
que los intereses son desproporcionados con el capital adeudado.
Pero esta confusión es provocada por el tipo de imputación que se
ha realizado con los pagos a cuenta de deudas e intereses dado que
quedó una pequeña cifra adeudada en concepto de capital "que
fue lo que se imputó al momento del pago" y el total de los
intereses sin cancelar. |
Además,
el Sistema 9041 permite hacer un seguimiento exhaustivo de la composición
de la deuda de cada unidad, como en una cuenta corriente bancaria. Para
acceder a estos listados debemos:
| 1.- |
Ir al ítem
Elección de un Consorcio\Propietarios |
| 2.- |
Luego
seleccionar "Cuenta corriente". |
| 3.- |
Una vez allí,
iluminar la unidad de la cual quiero emitir la cuenta corriente y
pulsar la tecla <Enter>. |
| 4.- |
Para acceder a los
listados, pulso la tecla <I> y aparecerán 4 opciones de
listados. |
| 5.- |
Para este ejemplo,
nos vendrá muy bien el listado número 3 - "Cuenta Corriente
detallada del propietario con saldo resumido" o el listado
número 4 - "Cuenta Corriente detallada del propietario con
saldo detallado". |
El
listado número 3 - "Cuenta Corriente detallada del propietario
con saldo resumido" muestra en su título el nombre del consorcio, el
nombre del propietario, los datos de la unidad y desde cuándo y hasta
cuándo se ha listado la cuenta corriente.
A
continuación se muestra el estado actual de la deuda y debajo los
distintos débitos (expensas adeudadas) y créditos (pagos realizados) con
su correspondiente imputación (Expensas o interés) y el saldo
resultante.
Al
pié del listado aparece la cantidad de registros listados, el total de
las expensas e intereses adeudos y pagados en el período indicado.
El
listado número 4 - "Cuenta Corriente detallada del propietario
con saldo detallado" muestra, al igual que el listado anterior, en su
título el nombre del consorcio, el nombre del propietario, los datos de
la unidad y desde cuándo y hasta cuándo se ha listado la cuenta
corriente.
A
continuación se muestra el estado actual de la deuda y debajo la fecha y
período de los distintos importes de expensas adeudadas y de pagos
realizados con su correspondiente imputación. Se muestra el saldo
correspondiente al capital, el saldo correspondiente al interés y la suma
de ambos.
Al
pié del listado aparece la cantidad de registros listados, el total de
las expensas e intereses adeudas y pagados en el período indicado.
De
esta forma el Sistema 9041 permite un pormenorizado seguimiento de cada
una de los movimientos de cada unidad, desde el punto de vista de las
deudas y los pagos. |
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