Administración de Consorcios

La retención de la documentación del consorcio.

Parece ser éste un tema bastante escabroso ya que por lo menos una vez, con total seguridad, hemos escuchado que el administrador no entrega la documentación del consorcio o que retiene la misma como garantía para cobrar lo que le adeudan.

Al respecto son muchos los autores que tratan de este tema: el Dr. Alberto Aníbal Gabás lo trata en dos de sus obras, “Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1” y “Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 2”; el Dr. Carlos Diego Calvo lo trata en su tan conocido “Manual Práctico de Propiedad Horizontal” y el Dr. Eduardo L. Lapa trata el tema en su libro “Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad vertical. Locaciones. Manual Práctico”.

El Dr. Eduardo L. Lapa trata el tema bajo el título Derecho de retención que el administrador puede ejercer, y cita al artículo 3939 del Código Civil que expresa “el derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. Este caso es aplicable para los casos en que el administrador se vale de la retención de la documentación del consorcio sólo como una garantía de seguridad hasta que el deudor pague por su deuda. No obstante el citado artículo, el autor se encarga de advertir que no surge del Código Civil que quien efectúe la retención pueda retener la documentación. También agrega, por otro lado, que existen fallos judiciales que no facultan al administrador a retener papeles del consorcio. Por último cita al artículo 3942 del Código Civil, que dice que “el juez podrá autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente”.

Por su parte el Dr. Carlos Diego Calvo bajo el título Remoción - Devolución de documentos expresa que la devolución de los documentos y libros del consorcio es un problema muy frecuente cuando el administrador es removido de sus funciones como tal o cuando renuncia. Cuenta que los administradores se amparan (como proveedores del consorcio) en el artículo 1956 del Código Civil para retener los papeles del consorcio hasta cobrar la deuda que éste mantiene, pero pasan por alto que esta disposición autoriza a retener bienes o valores y no documentos. Aclara que la deuda a favor del administrador puede ser tratada mediante acciones judiciales.

Por último vamos a citar al Dr. Alberto Aníbal Gabás que con el título Derecho de retención trata sobre el tema en el Volumen 1 de Derecho Práctico de Propiedad Horizontal y con el título Derecho y obligaciones del administrador lo trata en el volumen 2 de la misma obra.

En el Volumen 1, el autor dice que el derecho de retención es uno de los efectos producidos por la extinción del mandato y la existencia de un crédito a favor del mandatario (el administrador), originado por ese mismo mandato. Hace un comentario sobre la noción y naturaleza del derecho de retención, explicando que se trata de un “derecho de garantía” para asegurarse (el administrador) el pago de un crédito o el cumplimiento de una obligación. Aquí queremos citar textualmente al autor: “Es un caso de justicia privada que corresponde a una prerrogativa o atribución legal de permitir al detentador, retener en su poder algún bien de propiedad de un tercero”.

Para más información el artículo 1956 del Código Civil, también citado por el Dr. Carlos Diego Calvo, expresa: “Hasta que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición”.

En el Volumen 2 sólo nombra en el apartado titulado a) Respecto del consorcio dentro del punto 2. Derechos del administrador a “... ejercer derecho de retención sobre fondos y cosas del consorcio por falta de pago de honorarios, intereses, adelantos realizados a favor del ente y con motivo de su mandato, ...”.

En resumen, todos estos autores tratan el tema como el “derecho” de retención, pero cada uno a su manera se encarga de aclarar que el Código Civil no hace mención al derecho de retener “documentación” además de que existen fallos judiciales no facultando al administrador a retener papeles del consorcio y aconsejan darle un tratamiento muy cuidadoso a este tema.

Nos gustaría, por nuestra parte, que nuestros lectores, tanto administradores como propietarios, nos hagan llegar sus posiciones particulares (ya sea a favor o en contra) y sus experiencias personales sobre los conceptos vertidos por los autores consultados, para enriquecer a los lectores con un espectro más amplio de ideas sobre estos conceptos.

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