Un fallo trascendente

Una deudora reclama daños y perjuicios

El Dr. Jorge Maldonado realiza un detallado análisis del fallo judicial de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil contra una pertinaz deudora de expensas comunes que reclamó a su consorcio daños y perjuicios por filtraciones de humedad provenientes de sectores comunes.

[BPN-23/8/05]  No son muy frecuentes las ocasiones en que la jurisprudencia nos ofrece un balance, una reseña clarificadora sobre un tema particular, determinado. Y, tal vez con menos frecuencia aún, que lo haga con un estilo docente.

Las posibilidades se muestran aún más escasas si dentro del vasto campo del derecho civil nos encontramos con una sentencia reveladora referida a una de sus ramas subsidiarias: la propiedad horizontal.

Todas estas consideraciones están motivadas por la sentencia emitida con fecha 31/5/05 por la Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

La vocal preopinante Dra. María del Rosario Mattera, que luego logra la adhesión de las otras dos juezas de la Sala, Dras. Zulema Wilde y Ana M. Brilla de Serrat, desarrolla su voto sobre el tema sujeto a decisión en la sustanciación de un recurso de apelación presentado contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Y este tema puede resumirse así: una deudora consuetudinaria, pertinaz, de antigua mora en el incumplimiento del pago de las expensas comunes de un edificio, reclama del Consorcio daños y perjuicios derivados de filtraciones de humedad provenientes de sectores comunes (azoteas y frente) del edificio.

A) Debía la Cámara decidir cuál de estos dos créditos prevalecía o, para mejor decir, si el crédito demandado por la consorcista morosa podía ser concedido, aún a pesar de dicha situación de incumplimiento permanente. Tal era la pretensión contenida en la demanda que la Sra. Nora I. Baldacci entabló contra el Consorcio de la calle Ayacucho 489/99 de esta ciudad de Buenos Aires.

B) Hace referencia la Dra. Mattera al criterio predominante entre la doctrina de los autores de esta especialidad, entre ellos la enjundiosa obra de la Ministro de la Corte Suprema Dra. E. Highton, que tiene establecido que si efectivamente le corresponde a un Consorcio reparar una unidad, es irrelevante que el consorcista esté o no al día con el pago de sus expensas, pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y obligación de mantenimiento a cargo de aquél.

C) Sin embargo, en derecho no existen principios absolutos y, como en todos los órdenes de la vida, toda regla tiene su excepción. Y la excepción a la regla la constituye justamente el hecho de que no se trata en este caso de una mera deudora de algunas mensualidades de expensas, sino de una incumplidora de vieja data, con una deuda acumulada de más de cinco años a la fecha en que interpuso su demanda.

D) Y para la Dra. Mattera esto merece una primera reflexión: su incumplimiento, prolongado y sin solución de continuidad, contribuyó decisivamente a impedir que el Consorcio contara con los fondos suficientes para afrontar las erogaciones requeridas, entre otras cosas, para reparar las filtraciones de humedad que aquejaban a la Sra. Baldacci. Y el fundamento técnico es el siguiente: la deudora de expensas que no cumplió con su débito no puede constituir en mora a la parte contraria mientras no se allane a cumplir a vez, razonamiento éste que surge del juego de los artículos 510 y 1201 del Código Civil. Adoptar el criterio opuesto equivaldría a indemnizar al deudor moroso por perjuicios derivados de su propio accionar. Y esto no es jurídicamente aceptable.

E) En su interesante voto, la Dra. Mattera hace notar la escasez de antecedentes sobre el tema, como asimismo que las Salas L y M de esta Cámara Civil se han pronunciado sobre este tema con soluciones aparentemente discordantes entre sí, ya que en realidad, si bien en un caso se admitió la demanda del consorcista y en otro se la rechazó, en ambos pronunciamientos lo que su tuvo en cuenta para resolver fue cuál de las partes había sido la primera en incumplir con sus obligaciones, o sea, de incurrir en mora.

F) En definitiva, y tal como afirma la Dra. Mattera: cuando el carácter de deudor es recíproco, no es admisible que una de las partes pretenda constituir en mora a la otra, si a su vez está incurso en incumplimiento respecto de la obligación a su cargo. Es una aplicación de un  principio que viene del derecho romano: la denominada “exceptio non adimpleti contractus” o excepción de incumplimiento, plasmada por Dalmacio Vélez Sarsfield en el artículo 1201 de nuestro Código Civil.

G) Con este comentario he pretendido divulgar un fallo trascendente que, entiendo, puede resultar de interés para el diverso y numeroso universo de lectores de “Pequeñas Noticias”.

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