No soy nadie sin ti

[BPN-26/7/05] El legislador Norberto La Porta (Partido Socialista) presentó el 17 de enero de 2005 un proyecto de ley que busca limitar las facultades del administrador a partir de la modificación del artículo 8º de la Ley 941. Desde el despacho del legislador porteño, ante la consulta de Pequeñas Noticias, comunicaron que esta iniciativa se está tratando en la Comisión de Defensa de Consumidores y Usuarios.

El Sr. La Porta, vicepresidente de la comisión de la Legislatura General y del Trabajo, propone controlar los manejos dinerarios de los administradores a partir de dos ejes centrales: la conformación de un Consejo de Administración y la apertura de una cuenta bancaria conjunta con ese consejo en cada uno de los consorcios que administra.

La Porta considera que la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, vigente desde 1948, le otorga a los administradores facultades excesivas que los convierten en "casi dueños de los edificios". Él argumenta que cuentan con el poder de tomar iniciativas que no siempre coinciden con los intereses de los copropietarios, quienes no tienen la posibilidad de participar ni de revertir decisiones sino hasta la fecha de la Asamblea General.

El legislador impulsa la legitimación de la figura del "Consejo de Administración" dentro de la Ciudad de Buenos Aires como un órgano de control de gestión que no está contemplado por la Ley 13.512. Entre sus funciones se encontrarán la revisión de las liquidaciones del administrador y la autorización de cada uno de los gastos que realice.

Este consejo deberá designar un miembro que firmará, una vez registrada su firma en el Banco, conjuntamente con el administrador cada uno de los pagos que éste deba realizar y un revisor de cuentas que controlará sus liquidaciones y la documentación respaldatoria.

A su vez, el administrador deberá pedir autorización a este consejo para realizar gastos superiores a los pautados por los propietarios en la Asamblea General salvo que se trate de una emergencia justificada.

De aprobarse esta ley, el administrador deberá abrir una cuenta corriente en el Banco más cercano al edificio y en caso de que administre más de un consorcio deberá contar con una cuenta particular para cada uno de ellos.

En este sentido, los propietarios abonarían las expensas en el Banco y canjearían la boleta de depósito por el recibo correspondiente. Si alguno de los propietarios quiere pagar en efectivo el administrador deberá depositar el importe en la cuenta del consorcio.

A su vez, todos los pagos que el administrador realice necesitarán no solo de su firma sino también la de un miembro elegido por el Consejo de Administración que estará debidamente registrada en el banco.

En el artículo 2º de su proyecto el legislador propone para la solución de conflictos entre propietarios y administradores a los Tribunales Arbitrales de Consumo creados por la Ley Nº 24.240 de Defensa de los Usuarios y Consumidores. A tal efecto propone establecer como obligatorio que los administradores de consorcios concurran a las audiencias de estos tribunales cada vez que los propietarios realicen reclamos.

Es de destacar que esta alternativa para la resolución rápida de conflictos en los consorcios ya está siendo implementada en forma espontánea por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH). A los registrados de esta entidad, según su código de ética, se les exige como condición adherir al Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo dependiente del Ministerio de Economía de la Nación en los términos del decreto 276/98. Al mismo tiempo se les aclara que cualquier violación de un administrador de las obligaciones de ese código para con los copropietarios u ocupantes será determinada y juzgadas por estos tribunales y el resultado de tales medidas disciplinarias serán definitivas y obligatorias.

El Leg. La Porta también propone que el administrador lleve una carpeta mensual que contendrá una copia de las liquidaciones de expensas, junto con todos los comprobantes que la respalden. Éstas deberán quedar a disposición del revisor de cuentas que integrará el Consejo de Administración o de cualquier copropietario que así lo solicite.

Por otra parte deberá dejar en la liquidación de expensas, constancia mensual de las sumas ingresadas, los gastos efectuados, el saldo resultante y el detalle de su composición. A su vez, entregará a cada uno de los propietarios, antes de la Asamblea General Anual, una copia del Balance General certificado por Contador Público en el que se detalle el Estado General y la Cuenta de Resultados.

De prosperar esta iniciativa, en los edificios nuevos quedará prohibida la designación de un administrador, por parte de la empresa constructora, por un período que exceda los seis meses. No obstante este término podrá ser ampliado por otro similar hasta que el consorcio se constituya con la mitad de las unidades vendidas.