El 8 de mayo del 2001 la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias solicitó al ANSeS la modificación de la resolución Nº 281 que exige la apertura de una cuenta bancaria a cada consorcio a los fines de acreditar los reintegros en concepto de asignaciones familiares.

El ANSeS el 7 de junio del corriente respondió que se encuentra abocado al análisis de una metodología que agilice y simplifique la problemática planteada, basada en la acreditación de los fondos en la cuenta de un apoderado (el administrador) la que sería puesta en conocimiento, oportunamente,a través de una reglamentación complementaria a la Resolucion 281.

A continuación transcribimos la presentación completa que realizó la Cámara con sus fundamentos.

Señor Interventor de

ANSeS

Dr. Rodolfo Martín Campero

Córdoba 720

Presente

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De mi consideración:

En nuestro carácter de presidente y secretario de esta Cámara, nos dirigimos a Ud. A fin de solicitar la solución de un problema, que afecta a los consorcios de Propiedad Horizontal.

Numerosos asociados, tanto consorcistas como administradores, nos plantean la dificultad que se les presenta cuando los consorcios de Propiedad Horizontal deben percibir reintegros por asignaciones familiares, ya que mediante la Resolución ANSES 281/2001, se les exige la apertura de una cuenta bancaria.

Por razones que exponemos más adelante, son muy pocos los consorcios que poseen cuentas bancarias en las que pueden depositar dichos valores.

En general los consorcios de Propiedad Horizontal no poseen cuentas bancarias por diversas razones:

a) Si bien existen distintas opiniones sobre la personalidad jurídica de los consorcios, lo cierto es que la ley no le otorga personería jurídica a los mismos, quizás por ese motivo los bancos son renuentes a realizar las aperturas de cuentas a su nombre y prefieren hacerlo a nombre personal del administrador o de algunos propietarios. Otra dificultad se presenta cuando algunos reglamentos de copropiedad no otorgan facultades al administrador para abrir las cuentas corrientes bancarias, lo que constituye un obstáculo difícil de solucionar.

b) Los consorcios deben realizar todas sus operaciones por medio de su representante legal, que puede ser un administrador profesional o en algunos casos un copropietario. Los pagos y cobranzas se hacen a través de la cuenta del administrador, resultando totalmente innecesario el mantenimiento de una cuenta bancaria.

Por estas razones para un consorcio, la apertura de una cuenta bancaria:

a) presenta dificultados,

b) es totalmente innecesaria para su funcionamiento y

c) genera gastos encareciendo sin necesidad el costo de las expensas comunes.

La resolución ANSES 281/2001 al negar el pago al administrador de las sumas adeudadas a los consorcios en concepto de reintegro de asignaciones familiares desconoce las disposiciones de la Ley 13.512, cuando establece que el administrador actuará entre las autoridades administrativas en carácter de mandatario legal y exclusivo.

El consorcio de propietarios es un ente ideal que debe estar representado por un tercero, al cual una resolución del ANSES no puede desconocer, por cuanto su carácter de representante emana de la ley 13.512, en sus artículos 9" y 11", cuya parto pertinente dice:

"Artículo 9°: ....El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos, a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin..."

El artículo 11° dice:

"Artículo 11°: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos...."

Refiriéndose al administrador, Dr. Carlos Diego Calvo en su Manual Práctico de Propiedad Horizontal, Editorial Universidad, quinta edición, página 89, dice:

"La existencia del administrador en los consorcios de propiedad horizontal tiene carácter obligatorio, pues la Ley 13.512 establece en forma imperativa su nombramiento en el artículo 9. Ello se explica por la cantidad de bienes e intereses comunes que es necesario administrar en beneficio de todos los dueños del inmueble. Al mismo tiempo no existiría otra manera de ejecutar las disposiciones legales, reglamentarias ni las que adopte el órgano que expresa la voluntad de los consorcistas: la asamblea.

El administrador es un mandatario legal de los copropietarios, tal como lo define el artículo 11 de la misma ley, en base precisamente de la obligatoriedad de su designación a que hicimos referencia antes ya las modalidades de su función. A él le son aplicables las normas del derecho que rigen el mandato (artículos 1869 y siguientes del Código Civil) de acuerdo con lo que ha resuelto la jurisprudencia. De todo ello se deduce que representa al consorcio y ejecuta en su nombre y por su cuenta todos los actos a que está facultado por la ley, el reglamento de copropiedad y las decisiones de la asamblea."

Por otra parte, y desde el punto de vista jurídico, las obligaciones se extinguen por el pago y efectuar un depósito en una cuenta bancaria en forma unilateral, sin haberlo convenido previamente con el acreedor, no cancela una deuda, por cuanto el acreedor no manifiesta haber recibido el importe, así en los casos en que existen impedimentos para que el acreedor reciba una suma, no es suficiente con depositarlo en una cuenta bancaria, sino que se debe hacer una consignación judicial.

Las formas de cancelación de deudas aceptadas por la legislación vigente consisten en la entrega al acreedor de la suma adeudada, ya sea en efectivo o mediante cheque bancario.

En consecuencia y teniendo en cuenta que:

1) Las disposiciones de la Resolución desconocen y están en oposición a las disposiciones de la Ley 13.512 que establecen que el administrador actuará ante las autoridades administrativas en carácter de mandatario legal y exclusivo.

2) Establece un medio de cancelación de deudas no habilitado por ninguna Ley vigente.

3) En caso de verse obligados los consorcios a la apertura de una cuenta bancaria, la ANSeS debería hacerse cargo de los gastos de mantenimiento de la misma, por cuanto su único objetivo sería cobrar los reintegros de asignaciones familiares y de lo contrario la deuda no se cancelaría, por cuanto el consorcio recibiría una suma inferior a su crédito, quedando una suma sin cancelar.

No teniendo esta cuenta otro destino no existen razones para que el consorcio asuma los gastos que la misma origine.

En consecuencia, solicitamos la modificación de la Resolución y proponemos alguna de las siguientes soluciones alternativas a vuestro criterio u otra que solucione los inconvenientes planteados:

a) Restablecer el procedimiento que se empleó hasta 1997, el cual mediante la presentación de un formulario firmado por dos miembros del consejo de administración, permitía a ese organismo emitir un cheque a la orden del administrador.

b) Efectuar el reintegro mediante acreditación en una cuenta bancaria perteneciente al administrador, previo procedimiento similar al indicado en el punto a)

Quedando a la espera de vuestra respuesta, saludamos a Ud. con nuestra mayor consideración.

Néstor Pirosanto

Presidente

Dr. Cristóbal O Ruano

Secretario