El tema de la instalación de consultorios en edificios aptos para profesionales cuando perjudica y restringe el derecho de los demás es de constante preocupación en los consorcios. Para aclarar un poco este tema acercamos el fallo de Primera Instancia del juez nacional de Apelaciones en lo Civil - sala A-, doctor Castaños Zemborain y la sentencia de la Cámara.

1- El Consorcio de Propietarios Avenida Cabildo... de la Capital Federal, por apoderado, promueve demanda contra IRF, BW y AMS, por cesación de las actividades abusivas que se desarrollan en tres unidades del inmueble.

Manifiesta que, a partir de 1993, el edificio comenzó a recibir un desproporcionado número de personas que concurrían diariamente a las unidades de los demandados, para atenderse en los consultorios que allí fueron instalados.

Añade, que si bien es posible la instalación de consultorios médicos en las distintas unidades del edificio, la extraordinaria afluencia de público que los demandados han provocado, no solo ha significado la alteración en los costos consorciales, sino también en el orden, el decoro, la moral, las buenas costumbres, etc. hasta entonces imperantes.

Funda su derecho en lo establecido por las cláusulas 2a. inciso b) y 4° del Reglamento de Copropiedad y los artículos 3, 6, 15 y concurrentes de la ley 13.512, y solicita se haga lugar a la demanda, con costas.

2- AMS, por apoderado, contesta la demanda y solicita su rechazo con costas. Si bien admite ser la propietaria del departamento y haberlo dado en locación para consultorio, niega que en él se haya producido actividad abusiva alguna. Por lo demás, agrega, al comenzar las audiencias de mediación, por requerimiento de la administradora que decidió no renovar el contrato y suscribir un convenio de desocupación.

3- A su vez, BW, contesta la demanda y solicita su rechazo, con costas. Manifiesta en primer lugar que, en razón de no vivir ni ocupar ninguna de las unidades que son de su propiedad, no se le pueden imputar los supuestos abusos, anomalías y violaciones al reglamento de copropiedad, que sus ocupantes eventualmente puedan haber cometido.

Por lo demás, niega todo que al respecto se expone en la demanda, y sostiene que, según las constataciones arrimadas por el actor, son otras las unidades que provocan una mayor afluencia de público.

4- Ante la incomparencia de IRF, no obstante estar debidamente notificado, se lo declaró rebelde.

En los considerandos del fallo se indica: I. "Hace a la esencia del denominado sistema de propiedad horizontal, la restricción de los derechos de cada propietario en beneficio o interés de los demás.

Estas restricciones al dominio, establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos particulares, desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad por piso o departamentos, y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento de las casas divididas por pisos o departamentos (conf. Cámara Nacional Civil en fallos publicados en "El Derecho" 22-765, 16-323, 16-315, 22-758, 33-660, etc.).

Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal, someten el derecho de cada uno de los copropietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad, que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado.

Por ello, las restricciones recíprocas que impone a los comuneros el sistema de propiedad horizontal deben ser escrupulosamente observadas, así como deben aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para los casos de infracción, pues la finalidad de estas y de aquellas es mantener la pacífica convivencia de los copropietarios. (conf. E.D. 25-673 y L.L. 102-450).

II. Así las cosas, cabe destacar que el artículo tercero del reglamento que rige en la especie la vida consorcial establece que "los departamentos o unidades 2 al 47 serán destinados a vivienda familiar o consultorios o estudios profesionales..." Y no cabe duda, ante tan claros términos que, por disposición estatutaria se ha querido asegurar que, con excepción de la unidad número uno ubicada en la planta baja, todas las restantes sean destinadas exclusivamente a vivienda familiar o consultorios, o estudios profesionales, sin la menor concesión a posibilitar una actividad empresaria, por parte de sus moradores.

III. Ahora bien, según resulta de la ponderación en conjunto de las actas notariales levantadas con ocasión de establecerse el destino de las personas que ingresaban al edificio (conf. fs. 145/55), las declaraciones testimoniales aquí obtenidas (conf. fs. 402/12), las actas de constatación levantadas por el Oficial de Justicia (conf. fs. 428/30) y el informe suministrado por la empresa que atiende a los ascensores, es indudables que en las unidades señaladas, no se desarrolla una simple actividad profesional sino que coordinada por una férrea administración ejercida desde el departamento A del 4° piso, en forma estrechamente relacionada, se prestaba atención médica a un número cada vez mayor de pacientes. Con el agravante de que estos no se limitan a asistir a un consultorio determinado, sino que se trasladan por el edificio para poder pasar por la administración ya referida.

IV. Como consecuencia de lo expuesto en los apartados precedentes, el suscripto estima que el destino dado a las unidades citadas, resulta ser francamente violatorio de la voluntad estatutaria. Por tanto, no cabe otra decisión que acoger favorablemente a la demanda.

Por estos fundamentos y disposiciones legales, tanto implícita como explícitamente citadas, el fallo hizo lugar a la demanda, con costas. En consecuencia, se condenó a levantar los consultorios y oficinas instaladas en las unidades, y cesar allí toda actividad profesional que supere los limites de su ejercicio en forma individual, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones conminatorias previstas por los artículos 666 bis del Codigo Civil y 37 del Codigo Procesal.

La sentencia de Cámara, con fecha 5 de octubre de 2000, que firman Ana María Luaces, Jorge Escuti Pizarro y Mario de la Puerta Echeverria, quedo firme. En los considerandos se tuvo en cuenta la opinión de la Cámara Argentina de la Propiedad H.orizontal acerca que "el uso de los sectores o servicios comunes se practicara de acuerdo con el sentido y las limitaciones que indica el artículo tercero de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se establezcan en el reglamento interno del edificio. Así, pues, cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, pero sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás".

También se hizo uso de las actas notariales que reflejaron que de 151 personas ingresadas al edificio en tres horas de la tarde, entre un 17 y un 30% del total de ingresantes se dirigieron a los dos consultorios y un salón de quinesiología, y que era posible tomar el ascensor que todo el tiempo estaba ocupado.

Resultaron concordantes los diversos testimonios aportados a la causa por copropietarios, que describieron como una verdadera "multitud" la cantidad de pacientes que ingresaban al edificio.

En síntesis, de las consecuencias enunciadas surge que la tranquilidad de los integrantes del consorcio se ha visto seriamente afectada por la actividad descripta, la cual ha superado las previsiones tenidas en cuenta por el Reglamento de Copropiedad y Administración, y ha justificado, entonces la promoción de la presente acción.

Por consiguiente, si bien no podría ordenarse en estas actuaciones el cese liso y llano de las actividades profesionales de los consultorios - habría de confirmarse la sentencia en tanto pone a cargo de los propietarios la adopción de las medidas necesarias para evitar el abuso con que se llevan a cabo sus actividades los inquilinos de las unidades demandadas. Con costas.