La historia

Esta ley como lo he escrito en notas anteriores, data desde el año 1949. Recabando información, llegué a la conclusión que la ley de Propiedad Horizontal fue redactada según legislaciones de otros países. Los autores de la misma fueron los Senadores Antille (miembro informante), Alejandro Ruzo (Senador por Catamarca) y Leónidas Anastasi (Senador por Córdoba). Los mismos se inspiraron en el Código Civil Francés de 1804, la cual en un solo artículo de reducido contenido establecía lo siguiente: "cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deberán efectuarse de la siguiente forma: las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor del piso que les pertenece. Cada propietario deberá costear el pavimento correspondiente a su piso. El propietario del primer piso hace la escalera que a él conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que conduce al suyo y así sucesivamente". Para sorpresa esto no termina aquí... se copió legislación de Italia del año 1866, de España, de China, de Bélgica y de Japón. Entre lo que se extrajo de la Legislación Latinoamericana se puede citar a la de Méjico, Venezuela, Chile, Brasil. Como se verá la ley que rige a nuestros consorcios fue y es una "ensalada rusa", ya que la misma no fue implementada ni pensada en "Argentino".-

Proyectos de Reforma

Aunque la ley vigente nació como nació, constituyó durante los casi cincuenta años como un semiadecuado instrumento regulador del sistema por ella instituido, gracias a la labor de juristas y jueces que a través del tiempo fueron efectuando la adecuada interpretación correctora de sus normas.

Por ello, la ley 13.512 ha sido objeto de numerosos proyectos de reforma, la mayoría integrales.

Entre los intentos de reforma, pueden citarse el anteproyecto de la Secretaria de Estado de Justicia de la Nación de 1968, el anteproyecto del Consejo Federal del Notariado Argentino y del Comité Permanente de la Propiedad Horizontal del mismo año, el proyecto confeccionado en 1981 por los Dres. Jorge H. Alterini, Guillermo L. Allende, Agustín Durañona y Vedia y Carlos A. Chevallier Boutell, el proyecto del diputado Osvaldo Rodrigo de 1989, el proyecto de las comisiones de Legislación General y de Vivienda de la Cámara de Diputados de la Nación, con media sanción legislativa del 30 de Setiembre de 1992, que fue reproducido (con ligeras modificaciones destinadas a armonizar su texto con el Código al cual se incorpora) en el titulo XIV del proyecto de ley de unificación de la legislación civil y comercial de la denominada Comisión Federal de la Cámara de Diputados,también con sanción legislativa por la Cámara de origen y por último, el proyecto confeccionado por el Dr. Hernán Racciattí con la colaboración de la Dra. Maria Inés Riol, que fue redactado por sugerencia de la Secretaría de Asuntos Institucionales del Ministerio del Interior, entonces a cargo de la Sra. Adelina Dalesio de Viola, también en 1992, para ser elevado a la consideración del Poder Ejecutivo Nacional y posteriormente presentado en las XIV Jornadas de Derecho Civil celebradas en la Ciudad de Tucumán en setiembre de 1993.

Estos dos últimos proyectos son a mi entender los mas viables, ya que ambos intentos resultan coincidentes, en los aspectos fundamentales de la ley 13.512 que deben ser objeto de reforma, el primero tiene por finalidad implementar "un nuevo régimen" destinado a sustituir íntegramente el actual sistema; en cambio el segundo sólo persigue "la actualización con las soluciones volcadas en su estudio por la doctrina y de la jurisprudencia "

Incorporación del "Consejo de Administración"

En realidad, este consejo debió haber sido previsto por la ley con carácter de obligatorio. De esta manera, junto al órgano deliberativo constituido por las asambleas, funcionaría un órgano ejecutivo, que a manera de directorio de las sociedades anónimas, podría tomar las resoluciones de ejecución, reservándose al administrador las facultades de gerencia. Además el Consejo de Administración debe y tiene el derecho del control administrativo, técnico y contable, exigiendo al administrador toda la documentación que crea pertinente y como lo escribiera en notas anteriores oficiará de órgano consultivo del mismo.-

Nombramiento y remoción del administrador

En la actualidad, la mayoría de los Reglamentos de Copropiedad, dicen que para el nombramiento o remoción del administrador es necesario el 66% de la masa consorcial (las dos terceras partes del consorcio) lo que es una aberración. La nueva ley puede y/o debe contemplar y equilibrar dos posiciones: a) el nombramiento deberá tener el consentimiento de por lo menos el 40% del consorcio, siendo asignado un voto por cada unidad y bajo ningún concepto su porcentual (para los casos de los edificios de más de 50 unidades) y para su remoción el mismo porcentaje con el que fue nombrado; b) el 51% siguiendo con la misma metodología de la votación (para consorcios de menos de 50 unidades). Además la nueva administración deberá presentar ante el "Consejo de administración" patrimonio real (se entiende como tal propiedades que no contemplen hipotecas, embargos, inhibiciones y mucho menos estar inscriptos como bien de familia) el cual quedará en poder del mismo en sobre cerrado o en su defecto deberá contratar una póliza de caución y otra de mala praxis con endoso hacia el consorcio en una aseguradora de primer nivel. Si la administración fuera una S.R.L o S.A., la misma deberá contar con responsables directos los cuales afectarán sus bienes propios y bajo ningún concepto los de las sociedades. En todos los casos de remoción del administrador y sin excepción alguna, los mismos deberán entregar toda la documentación del Consorcio (facturas de servicios, de arreglos efectuados tanto en las partes comunes como los realizados a cuenta del consorcio en las unidades funcionales, etc. ) y no como en el presente que se entregan a la nueva administración los libros de caja y de administración, de actas, sueldos y jornales, recibos de sueldos de los encargados, formularios de presentación de acuse y pago de los aportes y contribuciones ante los organismos nacionales y aseguradoras de riesgo de trabajo y formulario de los aportes realizados al sindicato y a la obra social del mismo. Cabe aclarar que en las administraciones con tecnología informática tanto los libros de caja y administración como el de sueldos y jornales fueron reemplazados por hojas móviles, los cuales agilizan la labor de administración y su posterior revisión.